Beim Abschluss eines Baudarlehens entscheidet ein einziger Prozentsatz über die Dauer Ihrer Schulden: die anfängliche Tilgung. Lange galt ein Prozent als Standard. Heute ist das ein Rezept für eine Finanzierung bis ins Rentenalter.
Was der Tilgungssatz aussagt
Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Bei einer Tilgung von zwei Prozent auf 300.000 Euro fließen im ersten Jahr 6.000 Euro in die Schuldenreduzierung, der Rest der Rate sind Zinsen.
Der Trugschluss niedriger Tilgung
Eine niedrige Tilgung senkt die Monatsrate und fühlt sich angenehm an. Doch je langsamer Sie tilgen, desto länger zahlen Sie Zinsen und desto höher ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. Bei nur einem Prozent Tilgung dauert die komplette Rückzahlung leicht über vierzig Jahre.
Die Faustregel an die Zinsen koppeln
- Niedrige Zinsen erlauben höhere Tilgung bei gleicher Rate, weil weniger Geld in Zinsen fließt.
- Drei Prozent anfängliche Tilgung sind heute ein vernünftiger Richtwert.
- Ziel sollte sein, das Darlehen bis zum Renteneintritt abzulösen.
Tilgungssatzwechsel als Sicherheitsnetz
Viele Banken erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit ein- oder zweimal anzupassen. Das ist Gold wert: Kommt ein Kind oder fällt ein Gehalt weg, senken Sie die Tilgung vorübergehend. Verbessert sich die Lage, erhöhen Sie wieder. Vereinbaren Sie dieses Recht von Anfang an, es kostet meist nichts.
Rechnen Sie vor Vertragsabschluss verschiedene Szenarien durch. Eine um einen Prozentpunkt höhere Tilgung kostet heute etwas mehr im Monat, spart aber über die Laufzeit oft fünfstellige Beträge an Zinsen und macht Sie Jahre früher schuldenfrei.