Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft mit festen Spielregeln. Diese Regeln stehen in der Teilungserklärung. Sie zu überspringen, ist einer der teuersten Fehler beim Wohnungskauf.
Was die Teilungserklärung regelt
Das Dokument teilt das Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten auf und legt fest, was zu Ihrer Wohnung gehört und was der Gemeinschaft. Sie definiert das Sondereigentum, also Ihre Wohnung, und das Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände.
Die Miteigentumsanteile
Jede Wohnung hat einen festgelegten Anteil am Gesamtobjekt, meist in Tausendsteln. Nach diesem Schlüssel werden Kosten verteilt und Stimmrechte vergeben. Prüfen Sie, ob der Anteil zur Wohnungsgröße passt, sonst zahlen Sie womöglich überproportional mit.
Die Gemeinschaftsordnung
- Sondernutzungsrechte: Wem gehören Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum?
- Stimmrecht: Pro Wohnung oder nach Miteigentumsanteilen?
- Nutzungsbeschränkungen: Ist gewerbliche Nutzung oder Tierhaltung geregelt?
Was oft übersehen wird
Achten Sie auf Öffnungsklauseln, die Beschlüsse mit einfacher Mehrheit erlauben, und auf abweichende Kostenverteilungen für einzelne Bauteile wie Fenster oder Balkone. Manchmal trägt der Eigentümer Kosten, die er bei normaler Verteilung der Gemeinschaft überlassen könnte. Solche Details entscheiden über Ihre laufenden Lasten.
Verlangen Sie die vollständige Teilungserklärung samt aller Nachträge vor dem Kauf und lesen Sie sie gründlich. Sie ist die Verfassung Ihres künftigen Wohnens. Wer sie kennt, vermeidet Streit in der Eigentümergemeinschaft und böse Überraschungen bei der Abrechnung.