Eine neue Heizung, gedämmte Wände, ein nachgerüsteter Aufzug: Modernisierungen verbessern die Wohnung, kosten aber Geld. Einen Teil dieser Kosten darf der Vermieter auf die Miete umlegen. Doch die Regeln sind enger geworden.
Was überhaupt umlagefähig ist
Umgelegt werden dürfen nur Modernisierungen, nicht reine Instandhaltung. Der Unterschied ist entscheidend: Eine kaputte Heizung zu reparieren ist Instandhaltung und Sache des Vermieters. Eine alte, funktionierende Heizung gegen eine energiesparende zu tauschen, ist Modernisierung und teilweise umlagefähig.
Typische Modernisierungen
- Maßnahmen zur Energieeinsparung wie Dämmung oder neue Fenster
- Maßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, etwa ein neuer Balkon
- Einbau eines Aufzugs oder barrierefreie Umbauten
Wie viel auf die Miete kommt
Der Vermieter darf einen festgelegten Anteil der Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete umlegen. Dabei muss er die ersparte Instandhaltung herausrechnen. Zusätzlich gilt eine Kappung: Die Miete darf sich durch die Modernisierung innerhalb von sechs Jahren nur um einen begrenzten Betrag pro Quadratmeter erhöhen. Diese Deckelung schützt Mieter vor übermäßigen Sprüngen.
Die Ankündigungspflicht
Der Vermieter muss die Modernisierung rechtzeitig, in der Regel drei Monate vorher, schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung enthalten. Fehlt diese Information, ist die spätere Umlage angreifbar.
Mieter sollten die Abrechnung genau prüfen: Wurde die ersparte Instandhaltung abgezogen? Wird die Kappungsgrenze eingehalten? Bei energetischen Maßnahmen lohnt der Blick, ob die niedrigeren Energiekosten die höhere Miete zumindest teilweise ausgleichen.