Schimmel an der Wand, eine ausgefallene Heizung im Winter, wochenlanger Baulärm: Wenn die Wohnung nicht den vereinbarten Zustand hat, müssen Mieter nicht die volle Miete zahlen. Das Recht auf Mietminderung ist stark, will aber richtig genutzt werden.
Wann ein Mangel vorliegt
Ein Mangel ist jede Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand, die den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Das reicht von der defekten Heizung über Feuchtigkeit bis zu anhaltendem Lärm von einer Großbaustelle. Bagatellen, die kaum stören, berechtigen dagegen nicht zur Minderung.
Der entscheidende erste Schritt: Mängelanzeige
Vor jeder Minderung muss der Mieter den Mangel beim Vermieter anzeigen und Gelegenheit zur Beseitigung geben. Wer einfach die Miete kürzt, ohne den Mangel zu melden, riskiert Mietschulden und im schlimmsten Fall die Kündigung. Die Anzeige sollte schriftlich und mit Fristsetzung erfolgen.
Wie hoch darf gemindert werden
- Die Höhe richtet sich nach Art und Schwere der Beeinträchtigung.
- Gemindert wird von der Bruttomiete, also inklusive Nebenkosten.
- Orientierung geben gerichtliche Entscheidungen zu ähnlichen Fällen.
Vorsicht vor zu hoher Minderung
Wer zu viel mindert, gerät in Zahlungsverzug. Sicherer ist es, die volle Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und die Minderung parallel durchzusetzen. So vermeiden Sie das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands.
Dokumentieren Sie den Mangel gründlich mit Fotos, Datum und gegebenenfalls Zeugen. Eine gute Beweislage ist im Streitfall Gold wert. Bei größeren Mängeln lohnt die Beratung durch einen Mieterverein, der die angemessene Minderungshöhe einschätzen kann.