Die Faustregel kennt fast jeder: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Doch die Zahl allein hilft wenig, wenn man nicht versteht, wofür dieses Geld eigentlich gebraucht wird. Eigenkapital erfüllt beim Immobilienkauf zwei sehr unterschiedliche Aufgaben.
Zwei Töpfe, die nicht verwechselt werden dürfen
Der erste Topf deckt die Kaufnebenkosten. Diese kann eine Bank in der Regel nicht mitfinanzieren, weil sie keinen Gegenwert in Stein darstellen. Der zweite Topf senkt die Darlehenssumme und damit Ihr Risiko und Ihren Zinssatz.
Was die Nebenkosten verschlingen
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
- Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
- Maklerprovision: regional unterschiedlich, oft geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
Diese Posten summieren sich schnell auf zehn Prozent des Kaufpreises und mehr. Wer sie nicht aus eigener Tasche zahlen kann, finanziert sie über höhere Zinsen mit.
Vollfinanzierung: Möglich, aber teuer
Banken vergeben durchaus Darlehen ohne Eigenkapital, verlangen dafür aber spürbare Zinsaufschläge und ein sehr stabiles Einkommen. Je mehr Sie selbst einbringen, desto besser der sogenannte Beleihungsauslauf und desto günstiger die Kondition. Der Sprung von 90 auf 80 Prozent Beleihung macht beim Zinssatz häufig den größten Unterschied.
Reserve nicht vergessen
Ein häufiger Fehler: Käufer werfen jeden Euro in den Kaufpreis und stehen danach ohne Puffer da. Eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach kommen aber nicht angekündigt. Behalten Sie mindestens drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Notgroschen zurück, bevor Sie das restliche Geld in die Finanzierung stecken.
Die ehrliche Antwort lautet also: Nebenkosten plus möglichst zwanzig Prozent des Kaufpreises, und obendrauf eine Reserve. Wer das schafft, kauft entspannt statt auf Kante genäht.