Sie zahlen 400.000 Euro für ein Haus, doch die Bank legt der Finanzierung nur 360.000 Euro zugrunde. Kein Rechenfehler, sondern System: Banken bewerten eine Immobilie anders als der Markt.
Was der Beleihungswert ist
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Immobilie nach Einschätzung der Bank dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen hat. Er liegt fast immer unter dem aktuellen Kaufpreis, weil die Bank vorsichtig kalkuliert. Sie will sicher sein, das Geld auch bei einem Notverkauf wiederzubekommen.
Der Sicherheitsabschlag
Vom ermittelten Wert zieht die Bank einen Abschlag ab, oft zehn Prozent oder mehr. Dieser Puffer schützt sie vor fallenden Preisen. Das Ergebnis ist der Beleihungswert, die Basis für Ihre Konditionen.
Warum das für Sie wichtig ist
- Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert
- Je niedriger der Auslauf, desto besser der Zins.
- Ein hoher Kaufpreis über dem Beleihungswert muss aus Eigenkapital gedeckt werden.
Die Konsequenz fürs Eigenkapital
Wenn Sie über dem Beleihungswert kaufen, finanziert die Bank diesen Teil entweder gar nicht oder nur zu schlechteren Konditionen. Die Differenz tragen Sie selbst. Deshalb kann ein überteuerter Kaufpreis Ihre Finanzierung sprengen, selbst wenn Ihr Einkommen passt.
Fragen Sie Ihre Bank konkret, mit welchem Beleihungswert sie rechnet. Liegt er deutlich unter dem Kaufpreis, ist das ein Warnsignal: Vielleicht ist das Objekt schlicht zu teuer. Die nüchterne Bankbewertung ist manchmal der ehrlichere Spiegel als der heiße Markt.