Ob für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung: Irgendwann steht die Frage nach dem Wert einer Immobilie im Raum. Der entscheidende Begriff lautet Verkehrswert, und er folgt klaren Verfahren statt bloßem Bauchgefühl.
Was der Verkehrswert ist
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Er bildet also ab, was ein durchschnittlicher Käufer realistisch zahlen würde, ohne besondere Zwangslagen auf einer der beiden Seiten.
Die drei klassischen Verfahren
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird aus tatsächlichen Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Standard-Einfamilienhäuser, wo es viele Vergleichsfälle gibt.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten zählt der erzielbare Ertrag. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, abgezinst über die Restnutzungsdauer. Es ist das Verfahren für Kapitalanlagen.
Sachwertverfahren
Hier werden Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterung addiert. Es kommt zum Einsatz, wenn Vergleichspreise fehlen, etwa bei sehr individuellen Häusern.
Wer den Wert ermittelt
- Makler: liefern eine marktnahe Einschätzung, oft kostenlos zur Akquise.
- Sachverständige: erstellen ein belastbares Gutachten, das vor Gericht und Finanzamt Bestand hat.
Mein Rat: Für den normalen Verkauf reicht oft die Einschätzung mehrerer Makler im Vergleich. Für Erbschaft, Scheidung oder Streitfälle lohnt das kostenpflichtige Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen, weil es rechtlich anerkannt ist und Diskussionen beendet.