Beim Verkauf einer Immobilie kann ein erheblicher Teil des Gewinns an das Finanzamt gehen. Die sogenannte Spekulationssteuer überrascht viele Verkäufer, dabei lässt sie sich mit etwas Planung oft ganz vermeiden.
Worum es geht
Verkaufen Sie eine Immobilie mit Gewinn innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf, gilt dieser Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft und wird versteuert. Maßgeblich ist die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, vermindert um bestimmte Kosten.
Die Zehn-Jahres-Frist
Die entscheidende Größe ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Verträge, nicht der Übergabe.
Die wichtige Ausnahme: Eigennutzung
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es eine zentrale Ausnahme. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei, auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Diese Regel macht den Verkauf des eigenen Zuhauses in der Praxis meist steuerfrei.
- Vermietete Immobilie: Gewinn steuerpflichtig bei Verkauf binnen zehn Jahren
- Selbst bewohnt: steuerfrei bei durchgehender Eigennutzung im genannten Zeitraum
- Nach zehn Jahren: grundsätzlich steuerfrei, unabhängig von der Nutzung
Was sich abziehen lässt
Vom Gewinn dürfen Sie Kosten abziehen, die mit Kauf und Verkauf zusammenhängen, etwa Notar, Makler oder bestimmte Modernisierungen. Das mindert die Bemessungsgrundlage. Bei vermieteten Objekten ist außerdem die in Anspruch genommene Abschreibung zu berücksichtigen.
Mein Rat: Wer den Verkauf planen kann, sollte die Fristen im Blick behalten. Manchmal lohnt es sich, mit dem Verkauf bis zum Ablauf der zehn Jahre zu warten. Bei größeren Beträgen ist die Beratung durch einen Steuerberater vor dem Notartermin gut investiertes Geld.