Der Notartermin ist gebucht, die Finanzierungszusage liegt im Ordner – und dann taucht plötzlich eine Zahl auf, die viele Käufer kalt erwischt: schnell zehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich, noch bevor der erste Karton gepackt ist. Wer im Spätsommer 2026 ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte diese Nebenkosten von Anfang an einplanen. Sie unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich, und wer das ignoriert, verkalkuliert sich schnell um mehrere Tausend Euro. Gerade jetzt, wenn viele Familien den Umzug noch vor dem Winter abschließen wollen, geraten die Kaufnebenkosten oft ins Hintertreffen gegenüber Kaufpreis und Zinsbindung. Dabei entscheidet nicht selten die Postleitzahl darüber, ob am Ende 40.000 oder 55.000 Euro zusätzlich fällig werden. Genau diese Differenz sollte in jede Finanzierungsplanung einfließen, bevor überhaupt ein Exposé unterschrieben wird.
Grunderwerbsteuer: der größte Unterschied zwischen den Bundesländern
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten, und sie schwankt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Bayern und Sachsen verlangen weiterhin die niedrigsten 3,5 %, während Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Brandenburg am oberen Ende bei 6,5 % liegen. Bei einer Immobilie für 450.000 Euro macht das einen Unterschied von 13.500 Euro zwischen München und Dortmund aus – nur wegen der Postleitzahl, nicht wegen des Hauses selbst.
Wer zwischen zwei Standorten schwankt, etwa zwischen einem Grundstück im Speckgürtel von Hamburg und einem in Niedersachsen direkt hinter der Landesgrenze, sollte diese Differenz in die Finanzierungsplanung einrechnen, bevor er sich auf ein Exposé festlegt. Ein Steuerberater oder Vergleichsportale wie Interhyp und Dr. Klein bieten inzwischen Online-Rechner an, die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren automatisch addieren. Nutzen Sie das, bevor Sie ein Angebot abgeben, nicht danach.
Warum sich der Umzug übers Bundesland lohnen kann – und wann nicht
Für Käufer mit hoher Flexibilität, etwa im Homeoffice oder mit einem neuen Job in Reichweite von zwei Bundesländern, ist der Vergleich der Grunderwerbsteuer selten der entscheidende Faktor. Wichtiger sind Infrastruktur, Wertentwicklung und die tatsächliche Pendelzeit. Wer aber ohnehin zwischen zwei fast identischen Objekten in Grenznähe schwankt, etwa zwischen Rastatt in Baden-Württemberg und einem vergleichbaren Ort direkt jenseits der Landesgrenze, sollte die Steuerlast nicht unterschätzen – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell mehrere tausend Euro Unterschied.
Notar und Grundbuch: kein Verhandlungsspielraum, aber planbar
Bei Notar- und Grundbuchkosten gibt es keine Rabatte.
Anders als bei der Maklerprovision legt die Gebührenordnung für Notare (GNotKG) die Sätze bundesweit einheitlich fest, unabhängig davon, welchen Notar Sie beauftragen. In der Praxis bedeutet das etwa 1,5 % des Kaufpreises für Beurkundung, Grundschuldbestellung und Eintragung ins Grundbuch. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das rund 6.000 Euro, die zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fällig werden – Geld, das viele Käufer erst beim Finanzierungsgespräch mit ihrer Bank realisieren.
Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer allein. Er prüft den Kaufvertrag, klärt über eingetragene Lasten im Grundbuch auf und sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Wer den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhält, hat genug Zeit für Rückfragen und kann strittige Klauseln noch ändern lassen. Wer ihn erst am Vorabend liest, unterschreibt im Zweifel Regelungen, die er gar nicht verstanden hat – und genau das passiert in der Praxis erstaunlich oft.
Maklerprovision: seit 2020 gesetzlich anders verteilt
Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – kurz das Bestellerprinzip für den Immobilienkauf. Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen; beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weiterreichen. In der Praxis bedeutet das meist eine Aufteilung von 50:50, mit einer Gesamtprovision, die je nach Bundesland zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer liegt.
- In Bayern und Hessen liegt die übliche Gesamtprovision eher am unteren Ende dieser Spanne.
- In Berlin und Brandenburg wird häufig die volle Bandbreite ausgeschöpft, oft nahe 7,14 %.
- Bei Objekten über 600.000 Euro verhandeln manche Makler über einen niedrigeren Satz, aber von allein bietet das kaum jemand an – fragen Sie aktiv danach.
Verzichten Sie nicht vorschnell auf einen Makler, nur um die Provision zu sparen. Bei komplexen Objekten – Erbengemeinschaften, Altlasten im Grundbuch, unklare Grenzverläufe – lohnt sich die Provision fast immer, weil ein erfahrener Makler genau diese Fallstricke vor der Beurkundung aufdeckt, statt sie erst beim Notar auffliegen zu lassen.
Der Bundesländer-Vergleich in der Praxis
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: ein Einfamilienhaus für 500.000 Euro. In München mit 3,5 % Grunderwerbsteuer liegen die Nebenkosten inklusive Notar, Grundbuch und hälftiger Maklerprovision bei rund 8 bis 9 Prozent des Kaufpreises, also 40.000 bis 45.000 Euro. Das identische Haus in Essen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer kostet an Nebenkosten eher 11 bis 12 Prozent, also 55.000 bis 60.000 Euro – ein Unterschied von rund 15.000 Euro, nur wegen Steuersatz und regionaler Maklerüblichkeit.
Diese Differenz ist genau der Betrag, den viele Käufer eigentlich als Eigenkapitalpuffer für Notfälle einplanen wollten. Wer sie übersieht, steht am Ende mit einer Finanzierungslücke da, die die Bank erst kurz vor dem Notartermin bemerkt – und dann bleibt oft nur ein teurer Nachfinanzierungskredit oder das Platzen des Kaufs.
Was Sie jetzt konkret prüfen sollten
Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, sollten Sie sich beim zuständigen Finanzamt den aktuellen Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslandes bestätigen lassen – die Sätze werden von den Ländern selbst festgelegt und ändern sich gelegentlich, zuletzt etwa in Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern. Rechnen Sie dann Notar- und Grundbuchkosten mit 1,5 % und die Maklerprovision mit Ihrem regionalen Satz gegen. Die bessere Wahl ist fast immer eine Bank, die Nebenkosten separat ausweist, statt sie pauschal in die Kreditsumme zu packen, denn so behalten Sie den Überblick, wofür Sie eigentlich Zinsen zahlen.
Und dann kommt der Teil, den viele überspringen: Sprechen Sie mit Ihrer Bank explizit über die Nebenkosten, nicht nur über den Kaufpreis. Manche Finanzierer verlangen, dass die komplette Kaufnebenkostenlast aus Eigenkapital gedeckt wird. Eine Vollfinanzierung, die auch die Nebenkosten einschließt, ist zwar möglich, wird aber deutlich teurer verzinst als ein Darlehen mit solider Eigenkapitalquote. Wer hier vorab klare Zahlen hat, verhandelt aus einer spürbar stärkeren Position.
Ein Haus zu kaufen ist selten nur eine Frage des Kaufpreises. Es ist eine Frage der Postleitzahl – und der zehn Prozent, die dahinterstehen.