Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, will wissen, ob sie sich lohnt. Die zentrale Kennzahl dafür ist die Mietrendite. Doch wer nur auf die schöne Bruttozahl im Inserat schaut, täuscht sich leicht.
Die Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl: die jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Bei 12.000 Euro Jahresmiete und 300.000 Euro Kaufpreis ergibt das vier Prozent. Diese Zahl ist schnell berechnet, aber unvollständig, denn sie ignoriert alle Kosten.
Die Nettomietrendite
Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie berücksichtigt die Kaufnebenkosten und die laufenden, nicht umlagefähigen Kosten. Damit kommen Sie der Wahrheit deutlich näher.
Was in die ehrliche Rechnung gehört
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler erhöhen die Investition.
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage
- Mietausfallrisiko: ein Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle
- Instandhaltung: Rücklage für künftige Reparaturen
Warum die Lage über die Rendite hinaus zählt
Eine hohe Rendite in einer schrumpfenden Region kann trügerisch sein, wenn Mieten und Werte langfristig sinken. Eine niedrigere Rendite in einer wachsenden Stadt geht oft mit Wertsteigerung und sicherer Vermietbarkeit einher. Rendite ist nicht alles, auch das Risiko zählt.
Mein Rat: Rechnen Sie immer mit der Nettomietrendite und kalkulieren Sie ehrlich mit Puffern für Leerstand und Instandhaltung. Eine Anlage, die nur auf dem Papier glänzt, weil alle Kosten ausgeblendet werden, ist keine gute Anlage. Wer nüchtern rechnet, vermeidet teure Enttäuschungen.