Mehr als 100 deutsche Großstädte mussten bis zum 30. Juni 2026 ihre kommunale Wärmeplanung vorlegen — von Köln über Leipzig bis Nürnberg. Für die meisten Bewohner ist davon nichts sichtbar geworden: kein Bescheid im Briefkasten, keine Pressemitteilung, die man ernsthaft gelesen hätte. Und doch hat dieser Stichtag für Millionen Eigentümer still und leise eine Uhr in Gang gesetzt, die bei der nächsten kaputten Heizung tickt.
Warum der Sommer 2026 für Bestandsimmobilien ein Wendepunkt ist
Das Wärmeplanungsgesetz (WPG), seit Januar 2024 in Kraft, verpflichtet alle Kommunen zu einer kommunalen Wärmeplanung. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten diese bis zum 30. Juni 2026 fertigstellen, kleinere Gemeinden haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Der Plan selbst ist zunächst nur eine Landkarte: Er zeigt, welche Straßenzüge künftig an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden könnten, wo Wasserstoff eine Rolle spielen soll und wo Eigentümer auf dezentrale Lösungen wie die Wärmepumpe setzen müssen. Die eigentliche Wirkung entfaltet sich erst im Zusammenspiel mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das im Volksmund als Heizungsgesetz bekannt ist.
Sobald eine Kommune ihre Wärmeplanung veröffentlicht — oder spätestens mit Ablauf der gesetzlichen Frist —, greift dort die 65-Prozent-Regel des GEG für neu eingebaute Heizungen. Das bedeutet: Wer ab diesem Zeitpunkt eine neue Heizungsanlage einbaut, muss nachweisen, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. In den Großstädten mit Frist Juni 2026 ist dieser Moment für viele Straßenzüge also bereits jetzt oder in den kommenden Monaten erreicht, abhängig davon, wie die jeweilige Stadt die Veröffentlichung ihres Plans organisiert. Verzögert sich die Vorlage über den Stichtag hinaus, greift die Pflicht laut Gesetz trotzdem — die Frist selbst löst sie aus, nicht die Verwaltungsroutine dahinter.
Die 65-Prozent-Pflicht: für wen sie gilt und für wen noch nicht
Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die Vorgabe bereits seit dem 1. Januar 2024 unabhängig von jeder kommunalen Planung. Für den Bestand — also für die überwiegende Mehrheit der Häuser und Wohnungen in Deutschland — ist die kommunale Wärmeplanung der Auslöser. Eine bestehende, funktionierende Öl- oder Gasheizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren lassen, so lange sie läuft. Niemand muss eine intakte Heizung ausbauen, nur weil die Stadt ihren Wärmeplan veröffentlicht hat.
Anders sieht es aus, wenn die Heizung irreparabel ausfällt. Dann greift eine Übergangsfrist von in der Regel fünf Jahren, innerhalb derer Sie eine Anlage einbauen müssen, die die 65-Prozent-Vorgabe erfüllt — Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Biomasseheizung oder eine Hybridlösung sind die gängigen Optionen. Eine Sonderregel betrifft Gebäude mit zentraler Gasetagenheizung: Fällt dort das erste Gerät aus, kann sich die Übergangsfrist auf bis zu 13 Jahre verlängern, wenn sich die Eigentümergemeinschaft innerhalb eines Jahres auf eine gemeinsame, zentrale Lösung für das ganze Gebäude festlegt. Diese Regelung lohnt sich vor allem in Mehrfamilienhäusern, in denen ohnehin ein zentraler Heizungstausch ansteht.
Was in der öffentlichen Debatte oft untergeht: Eine Reparatur zählt nicht als Austausch. Wenn der Techniker den Brenner tauscht oder die Steuerungsplatine ersetzt, läuft die Uhr nicht neu. Erst wenn das Gesamtsystem irreparabel ist — wenn der Heizungsbauer schriftlich bestätigt, dass sich eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr lohnt oder technisch nicht möglich ist —, beginnt die Übergangsfrist zu laufen. Diese Bestätigung sollten Sie sich in jedem Fall schriftlich geben lassen, denn sie ist der Nachweis gegenüber der Kommune und späteren Käufern.
Fördermittel: Was der Staat übernimmt, und wo die Grenzen liegen
Wer jetzt austauscht, statt bis zum Zwangsfall zu warten, kann über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhebliche Zuschüsse bekommen. Die Grundförderung liegt bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Hinzu kommt ein Einkommens-Bonus von 30 Prozent für Haushalte mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen bis 40.000 Euro sowie ein degressiver Geschwindigkeits-Bonus für den frühzeitigen Austausch alter Öl-, Gas- oder Kohleheizungen. Kombiniert deckelt der Staat die Förderung bei 70 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal bezogen auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Bei einer Wärmepumpe für rund 25.000 Euro Anschaffungs- und Einbaukosten kann das im besten Fall einen Zuschuss von 17.500 Euro bedeuten — vorausgesetzt, alle Bonusvoraussetzungen greifen gleichzeitig, was in der Praxis nicht bei jedem Haushalt der Fall ist.
Beantragt wird die Förderung über die KfW, in der Regel vor Beauftragung der Handwerksfirma. Genau hier liegt die häufigste Falle: Wer den Vertrag mit dem Installationsbetrieb unterschreibt, bevor der Förderantrag bewilligt ist, verliert den Anspruch — eine Ausnahme gilt nur für einen kurzen Vorlaufzeitraum nach Antragstellung. Lassen Sie sich vom Fachbetrieb schriftlich bestätigen, dass der Auftrag unter Vorbehalt der Förderzusage steht, und reichen Sie den Antrag erst danach ein. Diese Reihenfolge entscheidet in der Praxis öfter über Erfolg oder Ablehnung als die eigentliche technische Planung.
Was Käufer und Verkäufer beim Immobiliendeal jetzt konkret prüfen sollten
Für den Immobilienmarkt hat die Wärmeplanung eine Nebenwirkung, die viele Makler bislang unterschätzen: Sie verändert, was eine Besichtigung wert ist. Ein Haus mit einer 18 Jahre alten Gasheizung ist heute etwas anderes als ein baugleiches Haus vor zwei Jahren — nicht wegen des Energieausweises, den kennt inzwischen jeder Käufer, sondern wegen der Frage, was passiert, wenn genau diese Heizung im ersten Winter nach dem Einzug ausfällt.
Fragen Sie als Käufer gezielt nach drei Dingen: erstens, ob die Kommune, in der die Immobilie liegt, ihre Wärmeplanung bereits veröffentlicht hat und, falls ja, welche Erschließungsoption für genau diese Straße vorgesehen ist. Zweitens, wie alt die bestehende Heizung tatsächlich ist und ob es eine Wartungshistorie gibt, die auf einen baldigen Ausfall hindeutet. Drittens, ob im Kaufvertrag Klarheit besteht, wer im Fall eines Heizungsausfalls kurz nach dem Notartermin die Kosten trägt — diese Frage vergessen selbst erfahrene Käufer regelmäßig, weil sie im Trubel der Finanzierung und der Grunderwerbsteuer untergeht.
Als Verkäufer einer älteren Immobilie ist die ehrliche Auskunft die bessere Strategie als das Verschweigen. Käufer recherchieren heute selbst, welche Kommune wo steht, und ein Verkäufer, der offen über den Zustand der Heizung und die absehbaren Investitionen spricht, verkauft in der Regel schneller und zu realistischeren Preisen als jemand, der auf die letzte Besichtigung hofft, bevor jemand genauer nachfragt. Das gilt besonders in Städten wie Köln, Frankfurt oder Stuttgart, wo die Wärmepläne bereits vorliegen und Kaufinteressenten sich zunehmend selbst informieren, bevor sie überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbaren.
Wärmepumpe, Fernwärme oder doch noch einmal Gas?
Die Wärmepumpe ist für freistehende Häuser mit ausreichend Grundstücksfläche in den meisten Fällen die wirtschaftlich sinnvollste Lösung, vor allem in Kombination mit einer bereits vorhandenen oder nachträglich installierten Photovoltaikanlage. Wer in einem Gebiet wohnt, das laut Wärmeplan an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden soll, sollte dagegen abwarten und keine überstürzte Einzellösung einbauen — ein Fernwärmeanschluss erfüllt die 65-Prozent-Vorgabe automatisch und erspart die Investition in eine eigene Anlage.
Der Haken dabei: Nicht jede angekündigte Fernwärmeerschließung wird zum angekündigten Termin tatsächlich Realität. Kommunale Wärmepläne sind Absichtserklärungen, keine Bauverträge, und in mehreren Städten haben sich Fernwärmeprojekte bereits um Jahre verschoben. Wer sich allein auf die Ankündigung verlässt und die eigene Heizung parallel vernachlässigt, kann am Ende zwischen zwei Stühlen sitzen: kein Fernwärmeanschluss, aber auch keine funktionierende Übergangslösung. Ein Zweitangebot für eine Wärmepumpe einzuholen, kostet nichts und schafft Handlungsspielraum, falls sich der Netzausbau verzögert.
Eine neue Gasheizung als Übergangslösung einzubauen, ist rechtlich weiterhin möglich, solange die 65-Prozent-Pflicht in der jeweiligen Kommune noch nicht greift — wirtschaftlich sinnvoll ist es in den seltensten Fällen. Ab 2029 müssen auch bestehende Gasheizungen schrittweise steigende Anteile an Biomethan oder grünem Wasserstoff nachweisen, mit jährlich strenger werdenden Quoten. Wer heute in eine reine Gasheizung investiert, kauft sich damit ein Gerät, dessen Betriebskosten in den kommenden zehn Jahren absehbar steigen, während die Förderlandschaft für genau diese Technik zunehmend schrumpft.
Eine unabhängige Energieberatung, etwa über die Verbraucherzentrale oder einen von der KfW zugelassenen Energieeffizienz-Experten, ist bei jeder größeren Entscheidung ihr Geld wert. Die Beratung selbst wird gefördert und kostet Eigentümer meist nur einen Bruchteil des regulären Honorars. Wer stattdessen allein auf die Empfehlung des ersten Handwerksbetriebs vertraut, läuft Gefahr, eine Lösung einzubauen, die zur Betriebsgröße des Handwerksbetriebs passt — nicht unbedingt zum eigenen Haus.
Am Ende bleibt die Wärmeplanung für die meisten Eigentümer bis zum Tag des ersten Heizungsausfalls eine abstrakte Verwaltungsangelegenheit. Genau deshalb lohnt sich der Blick auf den eigenen Wärmeplan schon jetzt, nicht erst dann, wenn der Techniker im Keller den Kopf schüttelt.