Kaufnebenkosten beim Hauskauf 2026: Was Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision wirklich kosten

Ein Ehepaar aus Dortmund unterschreibt im Frühjahr 2026 den Kaufvertrag für ein Reihenhaus zum Preis von 400.000 Euro. Auf dem Kontoauszug landet aber nicht dieser Betrag, sondern fast 446.000 Euro – und die zusätzlichen knapp 46.000 Euro tauchen in keiner Immobilienanzeige auf. Wer eine Immobilie in Deutschland kauft, zahlt am Ende deutlich mehr als den reinen Kaufpreis, und wer diese Summe erst beim Notartermin zum ersten Mal durchrechnet, hat sein Budget falsch geplant.

Die sogenannten Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – je nach Konstellation – Maklerprovision. Zusammen machen sie zwischen acht und fünfzehn Prozent des Kaufpreises aus, abhängig vom Bundesland und davon, ob überhaupt ein Makler beteiligt war. Bei einer Finanzierung ist das kein Detail am Rande, denn Banken verlangen inzwischen fast durchgängig, dass diese Kosten aus Eigenkapital gedeckt werden – die Nebenkosten selbst werden in aller Regel nicht mitfinanziert.

Die Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten unter den Nebenkosten, und sie fällt bei praktisch jedem Immobilienkauf an – gleich, ob es sich um ein Neubauhaus, eine gebrauchte Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest, und die Unterschiede sind erheblich. Am günstigsten kommen Käufer in Bayern und Sachsen weg, wo aktuell 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig werden. Am teuersten wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 Prozent. Dazwischen liegen unter anderem Baden-Württemberg, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz mit 5,0 Prozent sowie Hessen, Berlin und Mecklenburg-Vorpommern mit 6,0 Prozent. Politisch diskutiert wird ein ermäßigter Satz für Erstkäufer mit Kindern schon seit Jahren, unter anderem in Nordrhein-Westfalen – bislang ist daraus aber kein bundesweit einheitliches Modell geworden, und Käufer sollten sich auf keinen Fall auf eine Vergünstigung verlassen, die es noch gar nicht gibt.

Bemessungsgrundlage ist der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis, nicht der spätere Verkehrswert und nicht die Höhe der Finanzierung. Wird gleichzeitig eine Einbauküche oder eine Solaranlage mitverkauft, lohnt es sich, deren Wert im Vertrag separat auszuweisen – für diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an, sofern die Trennung nachvollziehbar und marktüblich bewertet ist. Das Finanzamt schaut hier durchaus genau hin, und ein Küchenwert von 40.000 Euro bei einer zehn Jahre alten Einbauküche wird kaum akzeptiert.

Notar und Grundbuchamt: Pflichtkosten ohne Verhandlungsspielraum

Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland nichtig – das steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch, und daran führt kein Weg vorbei.

Die Gebühren des Notars richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit einheitlich, unabhängig davon, welchen Notar Sie beauftragen. Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung, die Eintragung einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank und die Abwicklung über ein Notaranderkonto fallen zusammen üblicherweise etwa ein Prozent des Kaufpreises an. Hinzu kommen die Kosten des Grundbuchamts für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der Grundschuld, die noch einmal rund 0,5 Prozent ausmachen. In Summe kalkulieren Makler und Banken hier meist mit 1,5 Prozent des Kaufpreises, wobei die Bandbreite je nach Finanzierungsstruktur zwischen 1,2 und 2,0 Prozent liegen kann.

Ein Punkt wird dabei häufig übersehen: Wer den Kredit vorzeitig ablöst oder das Haus nach wenigen Jahren wieder verkauft, zahlt für die Löschung der alten Grundschuld erneut eine Notargebühr. Diese Löschungsbewilligung kostet zwar nur einen Bruchteil der ursprünglichen Eintragung, taucht in den meisten Nebenkostenrechnern aber gar nicht auf.

Maklerprovision: Wer zahlt seit der Gesetzesänderung von 2020?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine klare Regel: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf dem Käufer höchstens die Hälfte der Provision in Rechnung gestellt werden – und zwar erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Diese hälftige Teilung hat die Praxis spürbar verändert, denn vor 2020 blieb es in weiten Teilen Deutschlands, besonders in und um Berlin, üblich, dass allein der Käufer die volle Provision trug.

Die Gesamthöhe der Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt und variiert regional zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive der 19 Prozent Mehrwertsteuer. Wird die Provision hälftig geteilt, zahlen Käufer heute also meist zwischen 2,98 und 3,57 Prozent des Kaufpreises an den Makler – vorausgesetzt, überhaupt ein Makler ist im Spiel. Bei einem Privatverkauf ohne Makler entfällt dieser Posten komplett, was bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro einen Unterschied von mehr als 14.000 Euro ausmachen kann.

Warum Banken die Nebenkosten selten mitfinanzieren

Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, bei der die Bank Kaufpreis und Nebenkosten komplett übernimmt, ist theoretisch möglich, in der Praxis aber die Ausnahme. Die meisten Kreditinstitute verlangen für einen solchen Vollfinanzierungsanteil deutlich höhere Zinsaufschläge, weil das Beleihungsauslaufrisiko steigt: Fällt der Immobilienwert, übersteigt die Kreditsumme schnell den tatsächlichen Wert des Hauses, und die Bank sitzt im Ernstfall auf einem Verlust. Ein Aufschlag von 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten auf den Sollzins ist bei einer Finanzierung ohne jedes Eigenkapital keine Seltenheit, und bei einer Kreditsumme von 400.000 Euro über zwanzig Jahre läppert sich das schnell zu einem fünfstelligen Betrag.

Realistischer und günstiger ist ein Modell, bei dem die Bank den Kaufpreis finanziert und die Nebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital gedeckt werden. Faustregel der meisten Finanzierungsberater: Wer zusätzlich zur Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und der eventuellen Maklerprovision noch mindestens fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises als echtes Eigenkapital mitbringt, bekommt spürbar bessere Konditionen und muss sich um die Bonitätsprüfung deutlich weniger Sorgen machen. Bausparkassen und regionale Sparkassen rechnen bei der Kreditvergabe ohnehin mit dieser Kennzahl, auch wenn sie selten offen kommuniziert wird. Zwischen zwei Angeboten mit identischem Sollzins, aber unterschiedlichem Eigenkapitalanteil, lohnt sich immer ein zweiter Blick auf das Kleingedruckte – manchmal versteckt sich der eigentliche Unterschied erst im Bereitstellungszins für nicht abgerufene Kreditsummen.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Haus in Nordrhein-Westfalen gegen Bayern

Wie stark sich die Nebenkosten allein durch das Bundesland unterscheiden, zeigt ein direkter Vergleich anhand desselben Kaufpreises von 400.000 Euro, jeweils mit Makler und geteilter Provision von 3,57 Prozent. Die reine Grunderwerbsteuer schwankt dabei um mehr als das Eineinhalbfache, nur weil es sich um ein anderes Bundesland handelt:

• Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuer 6,5 %): 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, 6.000 Euro Notar und Grundbuch, 14.280 Euro Maklerprovision – zusammen 46.280 Euro, also 11,6 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
• Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %): 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, 6.000 Euro Notar und Grundbuch, 14.280 Euro Maklerprovision – zusammen 34.280 Euro, also 8,6 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis.
• Und ohne Makler, etwa bei einem Privatverkauf in Bayern: 14.000 Euro Grunderwerbsteuer plus 6.000 Euro Notar und Grundbuch – nur 20.000 Euro, also 5,0 Prozent.

Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Szenario liegen hier gut 26.000 Euro – bei identischem Kaufpreis, identischer Immobilie, nur mit anderer Postleitzahl und anderem Vertriebsweg. Wer bundesländerübergreifend sucht, etwa zwischen dem Rheinland und Ostbayern pendeln kann, sollte diesen Unterschied in die Kalkulation aufnehmen, bevor er sich auf eine Region festlegt.

Wo sich sparen lässt – und wo nicht

An der Grunderwerbsteuer und an den Notarkosten führt kein Weg vorbei; hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum und auch keinen seriösen Anbieter, der günstiger wäre. Bei der Maklerprovision sieht das anders aus. Wer eine Immobilie über eine Plattform wie ImmoScout24 oder Immowelt direkt vom privaten Eigentümer kauft, spart sich die gesamte Provision, muss dafür aber selbst prüfen, ob Grundbuchauszug, Energieausweis und Baulastenverzeichnis vollständig und aktuell sind – Aufgaben, die sonst der Makler übernimmt. Auch die Verhandlung über den Kaufpreis selbst liegt dann allein bei Ihnen, ohne dass ein Vermittler zwischen beiden Parteien moderiert. Wir empfehlen, bei einem Privatkauf ohne Makler in jedem Fall einen unabhängigen Bausachverständigen für die Objektbesichtigung hinzuzuziehen; die 400 bis 600 Euro dafür sind gut angelegtes Geld, wenn dadurch ein teurer Feuchtigkeitsschaden im Keller vor der Unterschrift auffällt statt danach. Gerade bei Altbauten aus den 1960er- und 1970er-Jahren zahlt sich dieser Blick von außen fast immer aus, weil Verkäufer versteckte Mängel selten von sich aus ansprechen.

Bei der Grunderwerbsteuer lohnt sich dagegen ein genauer Blick auf den Kaufvertrag selbst. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände – Einbauküche, Markise, manchmal auch eine noch junge Solaranlage – lassen sich mit einem realistischen Zeitwert aus dem steuerpflichtigen Kaufpreis herausrechnen. Bei einer fünf Jahre alten Einbauküche im Wert von 12.000 Euro sind das immerhin 780 Euro weniger Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen. Übertreiben sollten Sie es dabei nicht: Das Finanzamt vergleicht solche Angaben mit Marktwerten, und eine offensichtlich zu hoch angesetzte Küche führt schnell zu Rückfragen oder einer Nachforderung.

Kalkulieren Sie deshalb mit mindestens zehn Prozent Nebenkosten, solange ein Makler beteiligt ist, und mit fünf bis sieben Prozent bei einem provisionsfreien Kauf – als feste Zahl im Finanzierungsplan, nicht als vage Reserve. Das Dortmunder Ehepaar aus dem Eingangsbeispiel hatte diese 46.000 Euro am Ende zum Glück auf einem Tagesgeldkonto liegen. Viele andere Käufer erfahren die genaue Summe erst drei Tage vor dem Notartermin, wenn der Kontostand plötzlich nicht mehr reicht.