Immobilien vererben 2026: Erbschaftsteuer, Freibeträge und die Zehnjahresfrist

Das Elternhaus fällt selten dorthin, wo man es erwartet

Wenn Eltern ein Haus im Wert von 600.000 Euro an ein einziges Kind vererben, geht ein erheblicher Teil davon unter Umständen nicht an die Familie, sondern ans Finanzamt – es sei denn, die Erben kennen die Freibeträge und Ausnahmeregelungen des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes genau. Genau hier liegt das Problem: Die meisten Immobilienbesitzer beschäftigen sich erst mit dem Thema, wenn der Erbfall bereits eingetreten ist, obwohl sich mit rechtzeitiger Planung – etwa durch eine Schenkung zu Lebzeiten – oft mehrere zehntausend Euro Steuerlast vermeiden lassen.

Der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und wird alle zehn Jahre neu ausgeschöpft. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erben bis zu 500.000 Euro steuerfrei, Kinder und Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind, bis zu 400.000 Euro, Enkelkinder mit noch lebenden Eltern nur 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen fallen in die deutlich ungünstigere Steuerklasse II mit lediglich 20.000 Euro Freibetrag, nicht verwandte Personen wie Lebensgefährten ohne Trauschein in Steuerklasse III, ebenfalls mit 20.000 Euro. Bei einem unverheirateten Paar, das seit zwanzig Jahren zusammenlebt, kann der Tod eines Partners deshalb zu einer Steuerlast führen, die bei einem verheirateten Paar mit identischem Vermögen gar nicht entstanden wäre – ein Umstand, der viele Paare erst beim Notartermin überrascht.

Die Familienheim-Befreiung und ihre Tücken

Wer die selbstgenutzte Familienimmobilie an den Ehepartner oder an Kinder vererbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaftsteuer befreit werden – § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG regeln diese sogenannte Familienheim-Befreiung. Die Bedingungen sind jedoch strenger, als viele Erben annehmen. Der Erbe muss die Immobilie unverzüglich, in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall, selbst als Hauptwohnsitz beziehen und mindestens zehn Jahre lang dort wohnen bleiben. Zieht er innerhalb dieser Zehnjahresfrist aus – etwa wegen eines Jobwechsels in eine andere Stadt oder weil die Immobilie schlicht zu groß geworden ist –, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, außer es liegen zwingende Gründe wie eine Pflegebedürftigkeit vor.

Bei Kindern kommt eine zusätzliche Einschränkung hinzu: Die Steuerbefreiung gilt nur für eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmetern. Übersteigt das geerbte Familienheim diese Grenze, wird der übersteigende Anteil ganz normal versteuert – bei einem 280 Quadratmeter großen Elternhaus wären demnach 80 Quadratmeter, also knapp 29 Prozent des Immobilienwerts, steuerpflichtig. Für Ehepartner gilt diese Flächenbegrenzung nicht, was den Unterschied zwischen den Erbenkonstellationen noch einmal deutlicher macht.

Genau diese Zehnjahresfrist wird in der Praxis regelmäßig unterschätzt – sie bindet Erben faktisch an eine Wohnentscheidung, die sie zum Zeitpunkt des Erbfalls oft noch gar nicht bewusst treffen wollten.

Wie das Finanzamt den Wert überhaupt ermittelt

Die Bewertung einer geerbten Immobilie erfolgt nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und richtet sich nach der Art der Immobilie. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Gebieten mit ausreichender Vergleichswertsammlung nutzt das Finanzamt in der Regel das Vergleichswertverfahren, gestützt auf Daten der örtlichen Gutachterausschüsse. Fehlen vergleichbare Verkäufe, kommt bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern meist das Sachwertverfahren zum Einsatz, das Bodenwert und Gebäudewert getrennt berechnet. Vermietete Mehrfamilienhäuser werden dagegen typischerweise nach dem Ertragswertverfahren bewertet, das sich an den erzielbaren Mieteinnahmen orientiert.

Wichtig zu wissen: Der vom Finanzamt ermittelte Wert liegt in der Praxis nicht selten über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert, insbesondere bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau. Erben haben nach § 198 BewG das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – meist durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das zwischen 1.500 und 4.000 Euro kostet, sich bei einer Differenz von mehreren zehntausend Euro zur Finanzamtsbewertung aber schnell rechnet. Wer diesen Nachweis nicht führt, zahlt Steuer auf einen Wert, den die Immobilie am Markt möglicherweise nie erzielen würde.

Grunderwerbsteuer entfällt – die Nebenkosten aber nicht

Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Grunderwerbsteuer: Nach § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes sind Erwerbe von Todes wegen von der Grunderwerbsteuer befreit, anders als beim regulären Immobilienkauf, bei dem je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises anfallen. Das bedeutet aber nicht, dass der Erbfall kostenfrei bleibt. Die Grundbuchumschreibung kostet je nach Immobilienwert mehrere Hundert bis über tausend Euro an Gebühren, ein Erbschein – sofern kein notarielles Testament vorliegt – schlägt mit einer weiteren, wertabhängigen Gebühr zu Buche, und wird das Testament notariell eröffnet, kommen auch dafür Kosten hinzu. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro sollten Erben insgesamt mit Nebenkosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro rechnen, selbst wenn keine Erbschaftsteuer anfällt.

Schenkung zu Lebzeiten als Alternative

Wer frühzeitig plant, kann die Zehn-Jahres-Regel der Freibeträge aktiv nutzen: Da jeder Freibetrag alle zehn Jahre neu zur Verfügung steht, lässt sich eine Immobilie in mehreren Schritten steuerfrei übertragen, wenn genug Zeit bleibt. Ein Elternteil kann einem Kind beispielsweise heute einen Miteigentumsanteil im Wert von 400.000 Euro schenken und in zehn Jahren den restlichen Anteil übertragen, ohne dass insgesamt Schenkung- oder Erbschaftsteuer anfällt – vorausgesetzt, der Gesamtwert bleibt unter dem doppelten Freibetrag. Diese Strategie funktioniert allerdings nur mit ausreichend Vorlaufzeit; wer erst mit 78 Jahren beginnt, hat die zehn Jahre für eine zweite steuerfreie Übertragung möglicherweise nicht mehr.

• Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen: frühzeitige Schenkung statt Erbschaft in einer Summe
• Familienheim-Befreiung nur bei tatsächlichem Selbstbezug innerhalb von sechs Monaten und zehn Jahren Verbleib
• Gutachten nach § 198 BewG einholen, wenn der Finanzamtswert unrealistisch hoch wirkt
• Erbschein und Grundbuchumschreibung frühzeitig beantragen – die Bearbeitungszeit bei überlasteten Nachlassgerichten liegt in manchen Bundesländern derzeit bei mehreren Monaten

Nicht jede Familie profitiert von einer Schenkung zu Lebzeiten – wer selbst noch auf die Immobilie als Alterssicherung angewiesen ist, sollte sich nicht allein wegen möglicher Steuerersparnis vorschnell entäußern. Ein Nießbrauchsrecht, das dem Schenkenden lebenslanges Wohnrecht oder Mieteinnahmen sichert, lässt sich vertraglich vereinbaren und mindert zugleich den steuerlich anzusetzenden Wert der Schenkung, sollte aber unbedingt mit einem Fachanwalt für Erbrecht und nicht allein mit dem Notar besprochen werden, der die Steuerfolgen oft nur am Rande einschätzen kann.

Wenn mehrere Geschwister gemeinsam erben

Erben mehrere Kinder gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB – und genau hier beginnen die eigentlichen Konflikte oft erst, unabhängig von der Steuerfrage. Alle Miterben müssen sich einstimmig einigen, ob die Immobilie verkauft, von einem Geschwisterteil übernommen oder vermietet wird. Wohnt eines der Geschwister bereits selbst im geerbten Haus und möchte bleiben, während die anderen auf eine Auszahlung drängen, lässt sich das nur über eine notarielle Auseinandersetzungsvereinbarung lösen, bei der der bleibende Erbe die übrigen Miterben zum jeweiligen Anteil am Verkehrswert auszahlt. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe grundsätzlich eine Teilungsversteigerung nach § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes beantragen – ein Schritt, der in der Praxis selten den vollen Marktwert erzielt und Familien nicht selten dauerhaft entzweit.

Genau deshalb lohnt sich ein Blick auf die Familienheim-Befreiung noch einmal aus einem anderen Winkel: Zieht nur eines von drei Kindern in die geerbte Immobilie ein, gilt die Steuerbefreiung ausschließlich für dessen Erbanteil, nicht für die Anteile der Geschwister, die anderswo wohnen bleiben. Deren Anteile werden regulär besteuert, selbst wenn die gesamte Immobilie am Ende nur eine einzige Partei bewohnt.

Der Termin, den viele zu spät machen

Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden, auch wenn am Ende keine Steuer anfällt – die Anzeigepflicht besteht unabhängig davon. Wer diese Frist verstreichen lässt, riskiert Verspätungszuschläge, selbst wenn die Immobilie am Ende vollständig unter die Familienheim-Befreiung fällt. Ein Gespräch mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht in den ersten Wochen nach dem Erbfall kostet in der Regel zwischen 300 und 600 Euro für eine erste Einschätzung – gemessen an der Höhe der Beträge, um die es bei Immobilien regelmäßig geht, eine der besser investierten Ausgaben im gesamten Erbfall.