Der Umschlag vom Finanzamt sieht aus wie jedes Jahr. Doch wer ihn seit dem vergangenen Jahr öffnet, findet darin oft eine Zahl, die mit der alten Grundsteuer nichts mehr zu tun hat. Manche Eigentümer zahlen plötzlich 40 Prozent mehr, andere überraschend weniger – und kaum jemand versteht auf Anhieb, warum. Genau das ist das Problem der Grundsteuerreform: Sie wurde 2022 mit der Feststellungserklärung angestoßen, trat 2025 offiziell in Kraft, und erst jetzt, mit der zweiten Bescheidwelle 2026, merken viele Eigentümer, dass die neue Berechnung tatsächlich ihr eigenes Portemonnaie betrifft.
Das Bundesverfassungsgericht hatte das alte System 2018 gekippt, weil es auf Einheitswerten aus den 1930er- und 1960er-Jahren beruhte und Grundstücke damit völlig willkürlich unterschiedlich behandelte. Die Reform sollte das reparieren. In der Praxis bedeutet das: elf Bundesländer rechnen nach dem sogenannten Bundesmodell, das Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart und statistische Nettokaltmiete kombiniert. Fünf Länder – Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – haben eigene Modelle eingeführt, die teils nur die Fläche berücksichtigen und den Wert komplett außen vor lassen. Wer in Bayern ein Reihenhaus besitzt, wird also nach völlig anderen Regeln veranlagt als der Nachbar zwei Autostunden weiter in Thüringen. Das allein ist schon Grund genug, den eigenen Bescheid nicht einfach abzuheften.
Warum die neuen Bescheide gerade jetzt für Unruhe sorgen
Die Reform war von Anfang an als aufkommensneutral angekündigt: Die Kommunen sollten unter dem Strich nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher, nur anders verteilt. Dafür mussten sie ihre Hebesätze anpassen, weil die neuen Grundsteuermessbeträge in vielen Fällen deutlich höher ausfielen als die alten. Genau an dieser Stelle ist es 2025 und 2026 schiefgelaufen. Zahlreiche Gemeinden haben ihre Hebesätze nicht gesenkt, sondern schlicht beibehalten oder sogar erhöht – mit der Begründung, die eigenen Haushalte seien angespannt. Der Deutsche Steuerzahlerbund hat für mehrere hundert Kommunen dokumentiert, dass die Reform faktisch zu einer verdeckten Steuererhöhung wurde, obwohl sie das per Gesetz gerade nicht sein sollte.
Wenn Sie also jetzt einen Bescheid mit einer höheren Summe erhalten, heißt das nicht automatisch, dass die Behörde einen Fehler gemacht hat. Es kann auch bedeuten, dass Ihre Gemeinde die Aufkommensneutralität schlicht nicht eingehalten hat – und das ist politisch ärgerlich, aber rechtlich schwer angreifbar, weil Hebesätze von den Kommunalparlamenten frei festgelegt werden dürfen. Der Fehler, gegen den Sie tatsächlich vorgehen können, liegt fast immer eine Ebene darunter: in der Berechnung des Grundsteuerwerts oder des Messbetrags selbst.
Die fünf Punkte, die Sie im Bescheid als Erstes prüfen sollten
Ein Grundsteuerbescheid besteht in der Regel aus zwei separaten Dokumenten, die zeitlich versetzt kommen können: dem Grundsteuerwertbescheid (oder Grundsteuermessbescheid) vom Finanzamt und dem eigentlichen Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Nur wenn Sie beide zusammen lesen, sehen Sie das vollständige Bild.
1. Grundstücksdaten und Aktenzeichen
Prüfen Sie zuerst die reinen Fakten: Grundstücksfläche, Adresse, Flurstücksnummer und Ihr Aktenzeichen aus der Feststellungserklärung von 2022. Klingt banal, ist aber der häufigste Fehlerquell in der gesamten Reform – bei der massenhaften Datenverarbeitung wurden Flächen falsch übertragen, Garagen als Wohnfläche gezählt oder Nebengebäude doppelt erfasst.
2. Bodenrichtwert und Grundsteuerwert
Vergleichen Sie den im Bescheid angesetzten Bodenrichtwert mit dem tatsächlich für Ihre Lage gültigen Wert. Die Bodenrichtwerte lassen sich über das BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes kostenlos einsehen. Weicht der angesetzte Wert deutlich ab, etwa weil Ihr Grundstück fälschlich einer teureren Nachbarzone zugeordnet wurde, ist das ein handfester Einspruchsgrund.
3. Der Grundsteuermessbetrag
Dieser Betrag entsteht aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der sogenannten Steuermesszahl, die je nach Modell und Nutzungsart zwischen 0,031 und 0,034 Promille liegt. Er ist die Zahl, die das Finanzamt festsetzt und an Ihre Gemeinde weiterreicht.
4. Der Hebesatz Ihrer Gemeinde
Diesen Wert setzt nicht das Finanzamt, sondern der Gemeinderat fest, meist neu und deutlich höher als vor der Reform, um die gestiegenen Messbeträge auszugleichen. Berlin hat den Hebesatz für Wohngrundstücke 2025 auf 470 Prozent belassen, während Städte wie Köln oder Leipzig ihn spürbar über die alte Marke angehoben haben. Ein Blick auf die Website Ihrer Gemeinde verrät in wenigen Minuten, ob der im Bescheid genannte Hebesatz überhaupt dem aktuell beschlossenen entspricht – bei Verzögerungen in der Verwaltung wird gelegentlich noch mit einem provisorischen Satz gerechnet.
5. Die Einspruchsfrist
Ab Bekanntgabe des Bescheids haben Sie genau einen Monat Zeit, um schriftlich oder elektronisch über ELSTER Einspruch einzulegen. Diese Frist gilt für den Grundsteuerwertbescheid, nicht erst für die spätere Zahlungsaufforderung der Gemeinde – wer hier wartet, bis die erste Rate fällig wird, hat die Frist in aller Regel bereits verpasst.
Ein Einspruch gegen den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde lohnt sich fachlich kaum, weil dort in der Regel nur der Hebesatz auf den bereits festgesetzten Messbetrag angewendet wird. Wollen Sie den Wert selbst angreifen, müssen Sie beim Grundsteuerwert- beziehungsweise Messbescheid des Finanzamts ansetzen, nicht bei der Gemeinde.
Bundesmodell oder Ländermodell: Warum das für Ihre Prüfung entscheidend ist
Wenn Ihr Grundstück in einem der elf Bundesländer mit Bundesmodell liegt, wirkt sich jede Wertsteigerung der Umgebung direkt auf Ihre Steuer aus, weil der Bodenrichtwert eine zentrale Rechengröße ist. Das trifft besonders Eigentümer in Vierteln, die in den vergangenen Jahren gentrifiziert wurden – ihr Grundsteuerwert kann sich verdreifacht haben, obwohl am Haus selbst nichts verändert wurde. In den fünf Modell-Ländern dagegen zählt fast ausschließlich die Fläche. Ein 800-Quadratmeter-Grundstück in bester Lage in München wird nach dem bayerischen Flächenmodell rechnerisch fast identisch behandelt wie ein gleich großes Grundstück in einem strukturschwachen Landkreis – was viele Eigentümer in gefragten Lagen tatsächlich begünstigt, während es Eigentümer in ländlichen Regionen eher benachteiligt.
Wer sich also fragt, ob die eigene Steuerlast plausibel ist, sollte zuerst klären, welches Modell überhaupt gilt – und erst danach die konkreten Zahlen nachrechnen. Ein Nachbar mit ähnlicher Wohnfläche, aber anderem Bundesland, ist als Vergleich schlicht wertlos.
Es gibt allerdings einen Punkt, an dem beide Modelle an ihre Grenzen stoßen: Sondernutzungen. Ein Grundstück mit eingetragener Nießbrauchsvereinbarung, ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil im Erdgeschoss oder eine Immobilie mit denkmalgeschütztem Altbau wird in der automatisierten Massenberechnung häufig grob vereinfacht erfasst. Genau in diesen Fällen lohnt sich eine genaue Prüfung besonders, weil die Behörde bei komplexen Objekten öfter pauschal statt individuell rechnet.
Ein Rechenbeispiel, das die Verwirrung erklärt
Nehmen wir ein konkretes Reihenhaus im Bundesmodell mit einem Grundsteuerwert von 220.000 Euro. Bei einer Steuermesszahl von 0,031 Promille für Wohngrundstücke ergibt sich ein Grundsteuermessbetrag von 68,20 Euro. Multipliziert mit einem Hebesatz von 470 Prozent, wie ihn Berlin ansetzt, landen Sie bei einer jährlichen Grundsteuer von rund 320,54 Euro. Vor der Reform hätte derselbe Eigentümer, basierend auf dem alten Einheitswert und einem niedrigeren historischen Hebesatz, häufig deutlich weniger gezahlt – teils unter 150 Euro im Jahr, weil der Einheitswert aus den 1960er-Jahren die tatsächliche Wertsteigerung der Lage nie abgebildet hatte. Genau diese Differenz ist es, die aktuell für Verunsicherung sorgt, obwohl die Rechnung an sich korrekt ist.
Wichtig dabei: Ein höherer Betrag als im Vorjahr ist für sich genommen kein Beleg für einen Fehler. Erst wenn Sie den Bodenrichtwert, die Flächenangabe und die Steuermesszahl gegen die eigenen Unterlagen aus der Feststellungserklärung geprüft haben und dabei eine Abweichung finden, haben Sie eine belastbare Grundlage für einen Einspruch. Alles andere ist Bauchgefühl – und Bauchgefühl hält vor dem Finanzgericht nicht stand.
Was tun, wenn die neue Steuerlast spürbar steigt
Wenn nach der Prüfung feststeht, dass Grundstücksdaten, Bodenrichtwert und Messbetrag korrekt sind und lediglich der Hebesatz für die höhere Rechnung sorgt, bleibt Ihnen rechtlich wenig Spielraum – hier hilft nur politischer Druck über die Gemeindevertretung, kein Einspruch. Anders sieht es aus, wenn Sie einen konkreten Rechenfehler, eine falsche Nutzungsart oder einen falschen Bodenrichtwert identifizieren. Legen Sie in diesem Fall fristgerecht Einspruch ein, am besten mit einer kurzen, konkreten Begründung und – wo vorhanden – dem Ausdruck des korrekten BORIS-Werts als Anlage.
Vermieter sollten zusätzlich daran denken, dass die Grundsteuer weiterhin als Betriebskostenposition auf die Mieter umlegbar bleibt, solange der Mietvertrag das vorsieht. Eine deutlich gestiegene Grundsteuer bedeutet für Sie als Eigentümer also nicht zwingend eine höhere eigene Belastung, sondern verschiebt sich über die Nebenkostenabrechnung – was allerdings die Akzeptanz bei den Mietern nicht erhöht und in angespannten Wohnungsmärkten zu mehr Rückfragen führt, als man erwarten würde.
Für selbstnutzende Eigentümer gilt die einfachere Regel: Prüfen Sie den Bescheid innerhalb der ersten zwei Wochen nach Erhalt, nicht erst kurz vor Fristablauf. Wer die Unterlagen aus der Feststellungserklärung von 2022 noch griffbereit hat, braucht für den Abgleich selten mehr als eine halbe Stunde. Wer sie nicht mehr findet, kann sie über ELSTER erneut einsehen – meist schneller, als man denkt, wenn man die Zugangsdaten noch hat.
Wann sich ein Steuerberater oder Fachanwalt wirklich lohnt
Bei einem Einfamilienhaus mit klaren, unstrittigen Daten ist ein Einspruch in Eigenregie meist die bessere Wahl – die Formulare sind über ELSTER inzwischen deutlich verständlicher als beim Start der Reform 2022. Anders bei Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Objekten oder Grundstücken mit Erbbaurecht: Hier zahlt sich ein spezialisierter Steuerberater aus, weil die Fehleranfälligkeit der automatisierten Berechnung bei komplexen Konstellationen deutlich höher liegt und ein falsch formulierter Einspruch die Frist unwiederbringlich verstreichen lassen kann. Verzichten Sie in solchen Fällen auf den Versuch, alles allein durchzurechnen – die Zeitersparnis eines Fachmanns übersteigt hier schnell dessen Honorar.
Mehrere Landesfinanzministerien haben angekündigt, offensichtliche Pauschalierungsfehler auch nach Fristablauf im Rahmen einer Fehlerberichtigung nach Paragraf 129 der Abgabenordnung zu korrigieren – das gilt allerdings nur für offenkundige Schreib- und Rechenfehler, nicht für strittige Bewertungsfragen. Verlassen Sie sich also nicht darauf, dass eine verpasste Einspruchsfrist später einfach nachgeholt werden kann.
Bewahren Sie am Ende jeden Bescheid, jede Korrespondenz mit dem Finanzamt und jeden BORIS-Ausdruck mindestens bis zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt auf – die Grundsteuerwerte sollen turnusmäßig alle sieben Jahre neu festgestellt werden, das nächste Mal also 2029. Wer seine Unterlagen jetzt sauber ordnet, spart sich beim nächsten Durchgang die halbe Arbeit.