Der Brief kommt im schlichten Fensterumschlag der Stadtverwaltung, und die Zahl darin passt oft zu nichts, was Eigentümer aus den Vorjahren kennen. Wer seit 2025 einen neuen Grundsteuerbescheid im Briefkasten hatte, kennt das Gefühl: Der neue Betrag weicht vom alten Bescheid ab – mal um ein paar Euro im Monat, mal um mehrere Hundert Euro im Jahr, und die Begründung liest sich wie ein Formular aus einer anderen Amtssprache. Im Sommer 2026 ist die erste Verwirrung zwar abgeklungen, doch parallel dazu laufen in vielen Kommunen noch Einsprüche, Musterverfahren und Korrekturbescheide – und für Eigentümer, die ihren Bescheid noch nicht geprüft haben, tickt in manchen Fällen längst die Uhr.
Warum der neue Bescheid so viele Eigentümer verunsichert
Hintergrund der Reform ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, das die alten Einheitswerte aus den Jahren 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland) für verfassungswidrig erklärte, weil sie den tatsächlichen Wert von Grundstücken seit Jahrzehnten nicht mehr abbildeten. Der Gesetzgeber reagierte mit einer Neubewertung aller wirtschaftlichen Einheiten in Deutschland, die zum Stichtag 1. Januar 2022 erfolgte und seit dem 1. Januar 2025 der Berechnung der Grundsteuer zugrunde liegt. Weil den Ländern eine Öffnungsklausel eingeräumt wurde, rechnen sie heute nicht mehr alle nach demselben Modell: Die Mehrheit, darunter Berlin, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, nutzt das sogenannte Bundesmodell, das Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr kombiniert. Bayern setzt dagegen auf ein reines Flächenmodell ohne Wertkomponente, Baden-Württemberg auf ein Bodenwertmodell, das fast ausschließlich den Grundstückswert zählt, und Hamburg auf ein Wohnlagemodell mit einem Zuschlag für gute Lagen. Diese Vielfalt erklärt, warum ein Reihenhaus in Köln nach völlig anderen Regeln bewertet wird als ein vergleichbares Haus in München – ein Umstand, den viele Eigentümer erst beim Vergleich mit Verwandten in anderen Bundesländern bemerken. Für die Kommunen war die Reform als aufkommensneutral gedacht, das heißt: Die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollten sich nicht erhöhen, auch wenn sich die Verteilung zwischen einzelnen Grundstücken verschiebt. In der Praxis haben aber viele Städte und Gemeinden ihre Hebesätze für 2025 gleichzeitig angepasst, teils nach oben, teils nach unten, sodass Aufkommensneutralität auf Gesamtebene nicht automatisch Neutralität für jeden einzelnen Eigentümer bedeutet.
Die drei Bausteine, aus denen sich Ihre Grundsteuer zusammensetzt
Wer den eigenen Bescheid wirklich verstehen will, muss drei getrennte Bescheide auseinanderhalten, die oft im Abstand von Monaten eintreffen und leicht durcheinandergeraten.
Der Grundsteuerwert
Das Finanzamt ermittelt zuerst den Grundsteuerwert – im Bundesmodell auf Basis von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr und, bei vermieteten Wohnungen, der statistisch ermittelten Nettokaltmiete für die jeweilige Region. Dieser Wert steht im ersten Bescheid, dem Grundsteuerwertbescheid, und bildet die Grundlage für alles Weitere.
Die Steuermesszahl
Darauf wendet das Finanzamt eine Steuermesszahl an, die im Bundesmodell für Wohngrundstücke bei 0,031 Prozent liegt, für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke bei 0,034 Prozent – deutlich niedriger als die frühere Steuermesszahl von 0,35 Prozent, weil die neuen Grundsteuerwerte selbst erheblich höher ausfallen als die alten Einheitswerte. Das Ergebnis dieser Rechnung heißt Steuermessbetrag und steht im zweiten Bescheid, den viele Eigentümer achtlos abgeheftet haben, ohne die Zahl je mit dem dritten Bescheid zu verknüpfen.
Der Hebesatz der Gemeinde
Erst die Gemeinde setzt im dritten Schritt den Hebesatz fest, mit dem sie den Steuermessbetrag multipliziert – und genau hier entscheidet sich, ob eine Kommune insgesamt mehr, weniger oder gleich viel Grundsteuer einnimmt wie vor der Reform. Mehrere nordrhein-westfälische Kommunen haben ihren Hebesatz für Wohngrundstücke von rund 500 auf über 900 Prozentpunkte angehoben, um die niedrigere Steuermesszahl auszugleichen; andere Gemeinden haben ihn gesenkt oder nahezu unverändert gelassen. Den aktuellen Hebesatz der eigenen Gemeinde finden Eigentümer auf der Website des Rathauses oder direkt im Bescheid, meist unter der Bezeichnung „Hebesatz Grundsteuer B".
Wo im Bescheid die häufigsten Fehler stecken
Weil die Finanzämter die Millionen Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts größtenteils automatisiert ausgewertet haben, schleichen sich Fehler ein, die im ersten Moment kaum auffallen. Diese Punkte lohnen einen zweiten Blick, auch wenn sich damit längst nicht jede mögliche Abweichung erfassen lässt:
- Die Wohn- oder Nutzfläche stimmt nicht mit den tatsächlichen Maßen überein – oft, weil ein Dachgeschossausbau oder eine Kellersanierung nach der letzten Meldung nicht mehr erfasst wurde.
- Das Baujahr ist falsch übernommen, was sich direkt auf die Alterswertminderung auswirkt.
- Der Bodenrichtwert wurde für die falsche Bodenrichtwertzone angesetzt, was bei Grundstücken an Zonengrenzen erstaunlich häufig vorkommt und sich im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D leicht nachprüfen lässt.
- Bei Mehrfamilienhäusern wird die Anzahl der Wohnungen falsch gezählt, oder eine gewerblich genutzte Einheit im Erdgeschoss fehlt ganz.
- Garagen, Stellplätze und Nebengebäude tauchen doppelt auf, einmal als Teil der Hauptfläche und einmal als separate Position – ein Fehler, der sich meist erst beim genauen Abgleich mit dem letzten Grundriss zeigt.
Wer eine dieser Abweichungen findet, hat gute Karten für einen erfolgreichen Einspruch, denn Finanzämter korrigieren nachgewiesene Tatsachenfehler in aller Regel ohne größeren Widerstand.
Einspruch einlegen: Frist, Form, Erfolgsaussichten
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids, wie bei jedem anderen Steuerbescheid auch, und beginnt in der Regel drei Tage nach dem Datum, das oben auf dem Brief steht. Ein Einspruch muss schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingehen; ein formloses Schreiben mit Aktenzeichen, Grund und Unterschrift reicht aus, ein Rechtsanwalt ist für den ersten Schritt nicht nötig. Wer die Frist verpasst, kann einen Antrag auf Änderung nach § 173 der Abgabenordnung stellen, sofern neue Tatsachen wie ein falsches Baujahr oder eine falsche Fläche nachträglich auffallen – doch dieser Weg ist deutlich mühsamer als ein fristgerechter Einspruch und nicht in jedem Fall erfolgreich. Wir empfehlen, den Bescheid direkt bei Erhalt zu prüfen und nicht erst kurz vor Fristablauf, weil die Nachforderung von Unterlagen wie einem alten Grundriss oder einer Teilungserklärung oft mehrere Tage dauert.
Der Nachweis eines niedrigeren Werts – was der Bundesfinanzhof entschieden hat
Ganz zufrieden mit der eigenen Steuerlast ist im Sommer 2026 kaum ein Eigentümer, dessen Hebesatz gleichzeitig mit dem neuen Grundsteuerwert gestiegen ist.
Der Bundesfinanzhof hat im Mai 2024 in zwei Aussetzungsverfahren (Az. II B 78/23 und II B 79/23) ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit einzelner Bewertungsregeln des Bundesmodells geäußert, insbesondere an der typisierten, bundesweit einheitlichen Ermittlung von Bodenrichtwerten und statistischen Vergleichsmieten. Für Eigentümer bedeutet das konkret: Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche gemeine Wert seines Grundstücks erheblich unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt, kann diesen niedrigeren Wert im Einspruchsverfahren geltend machen, meist mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder einem zeitnahen Verkaufspreis vergleichbarer Objekte. Das lohnt sich vor allem bei älteren Gebäuden in einfachem Zustand, bei denen der pauschalierte Ansatz des Bundesmodells den wirklichen Zustand nicht abbildet – ein klassischer Fall ist das unsanierte Einfamilienhaus der 1960er-Jahre mit Ölheizung und Einfachverglasung, dessen Marktwert weit unter dem statistischen Durchschnitt der Umgebung liegt. Bei Immobilien in gutem Zustand und begehrter Lage lohnt sich dieser Aufwand dagegen selten, weil ein Gutachten selbst mehrere Hundert Euro kostet und der tatsächliche Wert dort meist über dem festgestellten Grundsteuerwert liegt – ein Punkt, den mancher Ratgeber im Netz unter den Tisch fallen lässt.
Vermieter aufgepasst: Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Anders als viele Mieter annehmen, ist die Grundsteuer keine verdeckte Zusatzbelastung, die allein bei Vermietern hängen bleibt, sondern nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung eine umlagefähige Betriebskostenposition, die in der jährlichen Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden darf. Steigt die Grundsteuer durch die Reform spürbar, steigt automatisch auch die Nebenkostenvorauszahlung, die Vermieter von ihren Mietern verlangen können – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält die entsprechende Umlagevereinbarung, was bei den allermeisten Standardverträgen der Fall ist. Für Vermieter mit mehreren Einheiten in einem Gebäude ist außerdem wichtig, dass sich der neue Grundsteuerwert auf die gesamte wirtschaftliche Einheit bezieht und im Bescheid meist nicht automatisch auf einzelne Wohnungen heruntergerechnet wird; diese Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche müssen Vermieter für die Nebenkostenabrechnung selbst vornehmen. Die bessere Wahl ist, die neue Grundsteuerlast noch vor der nächsten Abrechnungsperiode offen zu kommunizieren, statt Mieter erst mit der fertigen Abrechnung zu überraschen – wer frühzeitig informiert, reduziert erfahrungsgemäß die Zahl der Rückfragen und Widersprüche gegen die Abrechnung erheblich.
Sonderfall Grundsteuer C: Zusatzlast für unbebaute Baugrundstücke
Wer ein baureifes, aber unbebautes Grundstück besitzt, sollte die Reform nicht nur wegen des neuen Grundsteuerwerts im Blick behalten, sondern auch wegen einer zweiten, deutlich kleineren Neuerung im selben Gesetzespaket: der sogenannten Grundsteuer C. Kommunen dürfen seit der Reform für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz festlegen als für bebaute Wohngrundstücke – ein Instrument, das der Bundestag ausdrücklich eingeführt hat, um Grundstücksspekulation und das jahrelange Liegenlassen von Bauland in angespannten Wohnungsmärkten unattraktiver zu machen. Bislang haben nur wenige Kommunen von dieser Option tatsächlich Gebrauch gemacht, weil die Abgrenzung zwischen „baureif" und „noch nicht erschlossen" verwaltungsrechtlich aufwendig ist und Klagen einzelner Eigentümer nach sich ziehen kann. Wer ein unbebautes Grundstück in einer wachsenden Stadt mit Wohnungsnot besitzt, etwa in Teilen von München, Freiburg oder Leipzig, sollte trotzdem regelmäßig auf der Website der Gemeinde prüfen, ob ein separater Hebesatz für Grundsteuer C beschlossen wurde – die Mehrbelastung kann je nach Kommune spürbar ausfallen, sobald sich im Stadtrat eine politische Mehrheit für dieses Instrument findet.
Was in den nächsten Wochen zu tun ist
Der pragmatischste erste Schritt bleibt der Vergleich zwischen dem eigenen Bescheid und der Grundrissakte im Ordner, denn die meisten Fehler stecken in Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwertzone – nicht in komplizierten Bewertungsfragen. Eigentümer, die ihren Bescheid schon 2024 erhalten und akzeptiert haben, sollten trotzdem prüfen, ob ihre Gemeinde den Hebesatz für 2026 erneut angepasst hat, denn viele Kommunalparlamente verhandeln die Hebesätze jährlich neu, oft im Zusammenhang mit den eigenen Haushaltsdefiziten. Wer unsicher ist, ob ein Einspruch lohnt, sollte nicht auf eigene Faust rechnen, sondern innerhalb der einmonatigen Frist kurz beim Steuerberater oder bei einer Verbraucherzentrale nachfragen – das kostet meist nur ein kurzes Gespräch, verhindert aber, dass eine berechtigte Korrektur endgültig verfällt. Am Ende zahlt sich vor allem eines aus: der Blick in den eigenen Ordner, bevor die Frist von einem Monat abgelaufen ist.