Ferienimmobilie in Spanien oder Italien kaufen: Steuerfallen und Finanzierung für deutsche Käufer 2026

Mitte Juli sitzt das Ehepaar aus Münster zum dritten Mal in derselben Finca bei Sóller, der Makler hat die Kaffeetassen schon zweimal nachgefüllt, und die Zahl im Kopf ist längst nicht mehr der Kaufpreis. Es ist die Steuer, von der bisher niemand gesprochen hat. Genau in diesen Wochen, wenn der Sommerurlaub die Kaufentscheidung beschleunigt, passieren die teuersten Fehler beim Erwerb einer Ferienimmobilie im Ausland – nicht beim Kaufpreis selbst, sondern bei allem, was danach kommt.

Warum der Juli der gefährlichste Monat für die Kaufentscheidung ist

Wer im Urlaub eine Immobilie besichtigt, unterschreibt selten mit kühlem Kopf. Makler in Mallorca, der Toskana oder an der Amalfiküste wissen das genau und terminieren Besichtigungen bewusst in den Wochen, in denen deutsche Käufer ohnehin vor Ort sind. Die Reservierungsgebühr – häufig 3.000 bis 10.000 Euro, in Spanien als „señal" oder „arras" bekannt – bindet den Käufer oft, bevor überhaupt ein Steuerberater eingeschaltet wurde. Das ist kein Zufall, sondern Kalkül, und genau deshalb sollte zwischen Besichtigung und Reservierung immer mindestens eine Woche Bedenkzeit liegen.

Wir empfehlen, die Reservierungsgebühr grundsätzlich an eine Klausel zu koppeln, die den Rücktritt bei negativer Finanzierungszusage oder ungünstiger Steuerprüfung folgenlos erlaubt. Ohne diese Klausel ist die Anzahlung im schlechtesten Fall verloren, sobald sich später herausstellt, dass die Doppelbesteuerung teurer wird als gedacht.

Die Grunderwerbsteuer-Falle: Spanien und Italien rechnen anders als Deutschland

In Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wer glaubt, im Ausland gelte ein ähnlicher Rahmen, unterschätzt die Rechnung meist deutlich. Auf den Balearen wird die „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales" (ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie gestaffelt erhoben – bis 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro, danach steigend bis auf 11 Prozent bei Kaufpreisen über 1 Million Euro. Bei Neubauten fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent zuzüglich Stempelsteuer an. In Italien liegt die „imposta di registro" für Ferienimmobilien – anders als bei der Erstwohnung – bei 9 Prozent des Katasterwerts, der in touristischen Lagen wie der Toskana oder Ligurien oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis liegt, was die Steuer wiederum günstiger macht als in Spanien. Genau dieser Unterschied zwischen Katasterwert und Marktpreis ist einer der Gründe, warum manche Berater pauschal zum Kauf in Italien statt in Spanien raten – dabei hängt die richtige Entscheidung am Ende von der Region, dem Objekttyp und der geplanten Vermietungsquote ab, nicht von einer allgemeinen Steuerregel. Wer beide Länder ernsthaft vergleicht, sollte sich die Steuerlast für den konkreten Kaufpreis und die konkrete Region durchrechnen lassen, bevor überhaupt eine Vorauswahl getroffen wird, denn die Differenz kann bei einem Objekt über 500.000 Euro schnell 20.000 Euro und mehr betragen.

• Spanien (Balearen, Bestandsimmobilie): 8–11 Prozent ITP je nach Kaufpreisstufe
• Spanien (Neubau): 10 Prozent IVA plus 1,2 Prozent Stempelsteuer (AJD)
• Italien (Ferienimmobilie, Katasterwert als Basis): 9 Prozent imposta di registro, mindestens 1.000 Euro
• Dazu kommen in beiden Ländern Notarkosten von 1 bis 2,5 Prozent sowie Grundbucheintragung

Diese Zahlen wirken auf den ersten Blick nach reiner Bürokratie. Sind sie auch – bis zum Verkauf. Denn wer eine Ferienimmobilie später mit Gewinn verkauft, zahlt in Spanien zusätzlich eine „plusvalía municipal", eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, die viele deutsche Verkäufer erst beim Notartermin zum ersten Mal hören.

Finanzierung: Warum die Hausbank aus Münster meistens ablehnt

Die klassische deutsche Baufinanzierung über die Hausbank funktioniert bei Auslandsimmobilien in den seltensten Fällen, weil deutsche Institute keine Grundschuld auf ein Grundstück in Palma oder Florenz eintragen lassen können – die Sicherheit liegt schlicht außerhalb ihres Zugriffs. KfW-Förderkredite scheiden ebenfalls aus, weil sie ausschließlich für Immobilien in Deutschland gelten. Realistisch bleiben zwei Wege: eine Hypothek bei einer lokalen Bank vor Ort, etwa bei Sabadell, CaixaBank oder Banco BPM, oder eine Finanzierung über deutsche Spezialanbieter wie Interhyp International oder die Deutsche Bank Spanien, die sich auf Auslandsimmobilien für deutsche Käufer spezialisiert haben.

Lokale Banken in Spanien finanzieren Gebietsfremden in der Regel maximal 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises, verglichen mit bis zu 80 Prozent für Residenten – der Rest muss aus Eigenkapital kommen. Italienische Banken sind bei Nicht-Residenten oft noch zurückhaltender und verlangen häufig einen italienischen Steuerberater als Ansprechpartner, bevor überhaupt ein Kreditantrag geprüft wird. Diese Lücke zwischen Wunschfinanzierung und tatsächlicher Bewilligung ist der Grund, warum Reservierungsgebühren ohne Rücktrittsklausel so riskant sind. Hinzu kommt, dass lokale Banken das Einkommen deutscher Käufer nach eigenen, oft strengeren Maßstäben bewerten und Renteneinkünfte oder selbstständiges Einkommen niedriger gewichten als ein unbefristetes Angestelltengehalt. Wer schon in Deutschland eine laufende Baufinanzierung bedient, sollte deshalb vor der Reservierung eine schriftliche Kreditwürdigkeitsprüfung einholen, denn die Bank rechnet beide Verpflichtungen zusammen. Und wer glaubt, ein Bausparvertrag oder ein Wertpapierdepot ließen sich einfach als Sicherheit einbringen, wird in Spanien meist enttäuscht, weil lokale Banken überwiegend Immobiliensicherheiten und laufendes Einkommen akzeptieren, keine Wertpapiere.

Wer in Euro-Ländern kauft, hat immerhin kein Wechselkursrisiko – das gilt für Spanien, Italien, Portugal und Griechenland gleichermaßen. Anders sieht es aus, sobald Kroatien (seit 2023 ebenfalls Euro, also unkritisch) oder Nicht-Euro-Ziele wie Marokko ins Spiel kommen, wo Kursschwankungen die Kreditrate über Jahre unkalkulierbar machen können.

Doppelbesteuerung: Was passiert, wenn die Finca vermietet wird

Die meisten Käufer planen von Anfang an, die Immobilie in den Wochen ohne Eigennutzung zu vermieten – über Airbnb, lokale Agenturen oder beides. Genau hier wird das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und dem jeweiligen Land relevant. Nach dem DBA mit Spanien und dem DBA mit Italien steht das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen grundsätzlich dem Land zu, in dem die Immobilie liegt. Das heißt konkret: Mieteinnahmen aus der Finca werden zuerst in Spanien versteuert, in Deutschland dann über den Progressionsvorbehalt beim persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen berücksichtigt – auch wenn die Miete selbst in Deutschland steuerfrei bleibt.

Das klingt entlastend, ist es aber nur teilweise. Ohne festen Wohnsitz in Spanien gilt für Gebietsfremde aus der EU ein Pauschalsteuersatz von 19 Prozent auf die Netto-Mieteinnahmen, wobei Werbungskosten anteilig für die Vermietungstage abzugsfähig sind. In Italien liegt die Cedolare secca für Vermietungseinkünfte bei 21 Prozent, wenn diese Pauschalbesteuerung gewählt wird – für die meisten Ferienimmobilienbesitzer die einfachere Variante gegenüber der progressiven Einkommensteuer.

Ein Punkt wird dabei regelmäßig übersehen: Wer die Immobilie über eine deutsche Verwaltungsgesellschaft vermarktet, aber keine lokale Steuernummer beantragt, riskiert in Spanien Owner-Bußgelder ab 3.000 Euro – seit der Verschärfung der Tourismusvermietungsauflagen auf den Balearen 2024 wird das inzwischen konsequent kontrolliert.

Notar, Makler und die Kosten, die im Prospekt fehlen

Der Kaufpreis im Exposé ist selten die Endsumme. Realistisch kommen bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro für eine Finca auf Mallorca zusätzlich rund 45.000 bis 55.000 Euro an Nebenkosten hinzu: ITP, Notar, Grundbuch, Anwaltshonorar für die Vertragsprüfung und – falls beauftragt – eine unabhängige Bautechnische Prüfung, die bei älteren Landhäusern dringend zu empfehlen ist. Maklerprovisionen werden in Spanien üblicherweise vom Verkäufer getragen, in Italien dagegen häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, meist 3 Prozent zzgl. IVA je Seite.

Ein eigener Anwalt vor Ort ist keine Option, sondern Pflicht – und zwar unabhängig vom Notar, der in beiden Ländern die Beurkundung, aber keine Interessenvertretung übernimmt. Gerade bei Landhäusern in Katastergrenzen, die seit Jahrzehnten nicht neu vermessen wurden, deckt eine saubere juristische Prüfung Erschließungsprobleme auf, die später ein Bauverbot oder eine Legalisierungspflicht nach sich ziehen können.

Erbschaftsteuer: Die Falle, die erst die nächste Generation trifft

Kaum ein Käufer denkt beim Notartermin an den eigenen Nachlass, dabei ist genau das der Punkt, an dem viele Familien Jahre später überrascht werden. Liegt die Immobilie in Spanien, greift bei Vererbung grundsätzlich spanisches Erbschaftsteuerrecht zusätzlich zum deutschen – und die Sätze unterscheiden sich massiv zwischen den autonomen Regionen. Auf den Balearen gilt für Erben außerhalb der engsten Familie ein deutlich höherer Steuersatz als etwa in Andalusien, das die Erbschaftsteuer für nahe Angehörige inzwischen fast vollständig erlassen hat. Deutschland rechnet die im Ausland gezahlte Steuer zwar teilweise an, doch die Anrechnung ist gedeckelt und ersetzt keine saubere Nachlassplanung.

In Italien ist die Lage entspannter: Die Erbschaftsteuer für Ehepartner und Kinder liegt bei lediglich 4 Prozent auf den Wert oberhalb eines Freibetrags von 1 Million Euro pro Erbe – deutlich günstiger als das deutsche System mit seinen niedrigeren Freibeträgen für entferntere Verwandte. Wer eine Immobilie über eine spanische oder italienische Kapitalgesellschaft statt als Privatperson hält, kann die Übertragung an die nächste Generation unter Umständen vereinfachen, muss dafür aber laufende Kosten für Buchhaltung und Gesellschaftsrecht einplanen, die sich erst ab einem Immobilienwert von etwa 500.000 Euro wirklich rechnen.

Eine Gebäude- und Hausratversicherung vor Ort ist ebenfalls kein Nebenschauplatz: Spanische und italienische Policen für leerstehende Ferienimmobilien schließen Sturm- und Wasserschäden oft nur bei nachweislich regelmäßiger Kontrolle vor Ort ein – eine Klausel, die deutsche Käufer regelmäßig übersehen, bis der erste Winterschaden eintritt und die Versicherung wegen fehlender Kontrollnachweise die Zahlung verweigert.

Was für den Kauf 2026 konkret zu tun ist

Vor jeder Reservierungszahlung gehört ein Steuerberater mit Spezialisierung auf das Zielland an den Tisch – die einmaligen Kosten von 300 bis 800 Euro für eine Erstberatung sind angesichts der Steuerlast im fünfstelligen Bereich vernachlässigbar. Parallel lohnt sich ein Finanzierungsvorbescheid bei mindestens zwei Anbietern, einem lokalen und einem deutschen Spezialisten, bevor überhaupt eine verbindliche Reservierung unterschrieben wird. Diese Reihenfolge – erst Steuerberater und Finanzierungszusage, dann Reservierung – dreht die übliche Urlaubsdynamik bewusst um.

Die Finca bei Sóller aus der Eingangsszene wurde übrigens gekauft. Mit angepasstem Preis, einer Rücktrittsklausel in der Reservierung und einem spanischen Steuerberater, der zwei Monate vor der Unterschrift eingeschaltet wurde. Der Unterschied zwischen Traumhaus und teurem Fehler lag am Ende nicht im Objekt, sondern in der Reihenfolge der Schritte.