Viele Eigentümer, die 2016 oder 2017 zu Traumzinsen von unter 1,5 Prozent finanziert haben, stehen jetzt vor dem unangenehmen Teil: Die zehnjährige Zinsbindung läuft aus, und die Restschuld muss neu finanziert werden. Wer 2026 eine Anschlussfinanzierung braucht, landet je nach Bonität und Beleihung bei Bauzinsen um die 3,4 bis 3,9 Prozent für zehn Jahre Sollzinsbindung. Das ist mehr als das Doppelte des alten Satzes – und genau deshalb lohnt es sich, das Thema nicht erst vier Wochen vor Ablauf anzufassen.
Drei Wege aus der alten Finanzierung
Grundsätzlich haben Sie drei Optionen, und sie unterscheiden sich vor allem im Timing.
- Prolongation: Sie verlängern einfach bei Ihrer bisherigen Bank. Bequem, aber selten das günstigste Angebot – die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und kalkuliert das ein.
- Umschuldung: Sie holen sich ein Angebot bei einer anderen Bank und lösen den alten Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. Hier liegen oft 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte Unterschied – bei 200.000 EUR Restschuld sind das schnell mehrere tausend Euro über die Laufzeit.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich schon heute den Zins für eine Finanzierung, die erst in ein paar Monaten oder Jahren startet.
Forward-Darlehen: lohnt sich der Aufschlag noch?
Ein Forward-Darlehen war in Hochzinsphasen das Mittel der Wahl: Man friert den heutigen Zins ein, auch wenn die Zinsbindung erst in zwei Jahren endet. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, meist 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit.
2026 ist die Lage aber weniger eindeutig. Die EZB hat den Einlagensatz über das vergangene Jahr deutlich gesenkt, und die Erwartung am Markt ist eher, dass die Bauzinsen seitwärts laufen oder leicht nachgeben – nicht, dass sie wieder steigen. Wer ein Forward-Darlehen abschließt, zahlt also einen Aufschlag gegen ein Risiko, das gerade niedriger eingeschätzt wird als 2023. Ein Forward lohnt sich vor allem dann, wenn Ihre Zinsbindung erst 2027 oder 2028 endet und Sie Planungssicherheit über Spekulation stellen. Endet sie schon dieses Jahr, ist der Aufschlag selten den Preis wert.
Sondertilgung und Tilgungssatz nicht vergessen
Beim Wechsel öffnet sich ein Fenster, das viele übersehen: Sie können den Tilgungssatz neu festlegen. Wer den alten Niedrigzins mit 2 Prozent Anfangstilgung kombiniert hatte, hat real wenig getilgt. Bei den heutigen Zinsen frisst eine zu niedrige Tilgung die Laufzeit auf. Rechnen Sie ehrlich nach, ob Sie statt 2 Prozent jetzt 3 oder 3,5 Prozent stemmen – das verkürzt die Restlaufzeit erheblich. Achten Sie außerdem auf eine kostenfreie Sondertilgung von mindestens 5 Prozent pro Jahr im neuen Vertrag.
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein Punkt, den Banken nicht von sich aus erwähnen: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch dann, wenn Ihre vertragliche Zinsbindung eigentlich noch länger läuft, etwa 15 Jahre. Wer also 2011 eine 15-Jahres-Bindung abgeschlossen hat, kann seit 2021 jederzeit raus. Prüfen Sie das Datum der Vollauszahlung, nicht das Vertragsdatum – die zehn Jahre laufen ab dem Tag, an dem die letzte Rate des Darlehens auf Ihrem Konto war.
Konkret: So bereiten Sie den Wechsel vor
Drei Monate Vorlauf reichen in der Regel. Diese Unterlagen sollten Sie parat haben, bevor Sie Angebote einholen:
- aktuelle Restschuld und genaues Ende der Zinsbindung (steht im Tilgungsplan)
- Grundbuchauszug und die letzte Teilungserklärung, falls Eigentumswohnung
- Nachweis über Einkommen und gegebenenfalls den aktuellen Verkehrswert, wenn sich die Immobilie deutlich verteuert hat – eine bessere Beleihung drückt den Zins
Vergleichsplattformen wie Interhyp oder Dr. Klöckner geben einen ersten Marktwert, aber das günstigste Angebot dort ist nicht automatisch Ihr Angebot – es hängt an Bonität, Beleihungsauslauf und Region. Holen Sie mindestens drei konkrete Angebote ein und lassen Sie sich den effektiven Jahreszins ausweisen, nicht nur den Sollzins. Der Unterschied zwischen beiden zeigt, wie viele Nebenkosten die Bank eingepreist hat.
Und ein letzter, oft unterschätzter Hebel: Eine Grundschuldübertragung auf die neue Bank kostet beim Notar nur einen Bruchteil einer Neueintragung. Bestehen Sie darauf, dass die alte Grundschuld abgetreten und nicht gelöscht und neu bestellt wird – das spart bei 200.000 EUR schnell mehrere hundert Euro Notar- und Grundbuchkosten.