Wer eine Immobilie vermietet, kann einen Teil der Anschaffungskosten Jahr für Jahr von der Steuer absetzen. Dieses Instrument heißt Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, und ist einer der wichtigsten Steuervorteile für Vermieter.
Die Idee hinter der AfA
Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab. Diesen Wertverlust erkennt der Fiskus an: Sie dürfen die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten geltend machen. Das senkt Ihr zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung.
Nur das Gebäude, nicht der Boden
Entscheidend ist eine Aufteilung: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden, denn Boden nutzt sich nicht ab. Der Kaufpreis muss also in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Eine saubere Aufteilung, etwa über den Bodenrichtwert, ist hier bares Geld wert.
Die Abschreibungssätze
- Lineare AfA: ein fester Prozentsatz pro Jahr über die Nutzungsdauer
- Höhere Sätze für Neubauten: für neu gebaute Mietwohnungen gelten teils günstigere Regelungen
- Nachträgliche Kosten: bestimmte Modernisierungen können die Bemessungsgrundlage erhöhen
Was Vermieter sonst absetzen können
Neben der AfA mindern weitere Werbungskosten die Steuer: Schuldzinsen des Darlehens, Verwaltungskosten, Instandhaltung, Fahrtkosten und mehr. Die AfA ist dabei besonders attraktiv, weil ihr kein laufender Geldabfluss gegenübersteht, sie wirkt rein steuerlich.
Mein Rat: Achten Sie schon im Kaufvertrag auf eine plausible Aufteilung von Boden- und Gebäudewert, denn sie bestimmt Ihre Abschreibung über Jahrzehnte. Die Regeln zur AfA ändern sich gelegentlich, gerade bei Neubauten. Ein Steuerberater holt für Vermieter in der Regel mehr heraus, als seine Kosten ausmachen.