Schimmel in der Wohnung im Herbst: Ursachen, richtiges Lüften und wer die Kosten trägt

Warum der Herbst die Schimmelsaison ist

Im Oktober und November sinkt die Außentemperatur, während die Heizung wieder läuft und die Innenräume deutlich wärmer sind als die Außenwände. Warme Raumluft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen, und sie gibt diese Feuchtigkeit an kalten Oberflächen ab, sobald sie abkühlt. Entscheidend ist dabei die Temperatur der Wand. Liegt sie unter dem Taupunkt der Raumluft, schlägt sich Wasserdampf als feiner Film nieder, und genau dort beginnt der Schimmel. Besonders gefährdet sind Außenecken, Fensterlaibungen, Stellen hinter Schränken und Bereiche über der Heizung, wo die Luft kaum zirkuliert. Wer im Herbst eine Ecke im Schlafzimmer findet, die sich feucht und kalt anfühlt, sollte nicht bis zum Frühjahr warten. Die Kombination aus kurzen Tagen und geschlossenen Fenstern verstärkt das Problem zusätzlich, weil in dieser Zeit deutlich weniger Luft ausgetauscht wird. Viele Bewohner stellen erst im Dezember fest, dass ein Problem seit September besteht, weil Schimmel hinter Möbeln oder an Schrankrückwänden unbemerkt wächst. Ein kurzer Rundgang im Oktober, bei dem Sie Außenecken, Fensterlaibungen und Schrankrückwände prüfen, dauert nur wenige Minuten. Wer einen muffigen Geruch wahrnimmt, obwohl nichts Sichtbares zu sehen ist, sollte das ernst nehmen.

Ursachen: Lüften, Bausubstanz oder beides

Schimmel hat fast immer eine Feuchtequelle und eine Kältestelle, und die Frage nach der Verantwortung hängt davon ab, welche der beiden Seiten dominiert. Die Feuchte kommt meist aus dem Alltag: Kochen, Duschen, das Trocknen von Wäsche in der Wohnung und Zimmerpflanzen geben jeweils erhebliche Mengen Wasser an die Luft ab. Die Kältestelle ist dagegen oft Teil der Gebäudehülle, etwa eine ungedämmte Außenwand, eine Wärmebrücke an einem Betonsturz oder ein undichter Fensteranschluss. Gutachter unterscheiden deshalb in der Regel zwischen Nutzerverhalten und baulichem Mangel. Ein Mietshaus, dessen Außenwand auch bei regelmäßigem Lüften durchgehend feucht bleibt, deutet eher auf die Bausubstanz hin. Eine einzelne Ecke im Bad mit Schimmel nach wochenlangem Verzicht auf Lüften spricht dagegen für das Verhalten der Bewohner. In älteren Gebäuden kommt ein weiterer Punkt hinzu, denn Wärmebrücken, die zum Zeitpunkt der Errichtung den damaligen Regeln entsprachen, gelten nicht automatisch als Mangel. Ob ein Mangel vorliegt, muss deshalb im Einzelfall geprüft werden.

Richtig lüften und heizen

Stoßlüften ist wirksamer als Kipplüften, weil es die Luft im Raum in kurzer Zeit austauscht, ohne die Wände dauerhaft auszukühlen. Das Umweltbundesamt empfiehlt, mehrmals täglich für einige Minuten bei weit geöffnetem Fenster zu lüften. Im Winter reichen dafür oft wenige Minuten, während Kipplüften über Stunden die Wandoberflächen abkühlt und die Feuchte gerade an den Ecken konzentriert. Die Raumtemperatur sollte möglichst gleichmäßig gehalten werden, denn Räume, die nachts stark absinken, erwärmen sich morgens nur langsam und bleiben feucht. Als Richtwert für die relative Luftfeuchte gelten etwa 40 bis 60 Prozent. Ein einfaches Hygrometer aus dem Baumarkt, etwa bei OBI, Hornbach oder toom erhältlich, zeigt schnell, ob die Werte dauerhaft darüber liegen. Wer Wäsche in der Wohnung trocknet, sollte das in einem Raum tun, der sich gut lüften lässt, oder die Feuchte über einen Abluft-Trockner nach draußen führen. Möbel sollten außerdem einige Zentimeter Abstand zur Außenwand haben, damit die Luft dahinter zirkulieren kann. Auch der Heizkörper sollte nicht von Vorhängen oder Verkleidungen verdeckt werden, denn die aufsteigende warme Luft erreicht sonst die Wand nicht gleichmäßig. In Altbauten mit Einzelöfen gilt das besonders, weil dort die Temperaturen zwischen den Räumen stark schwanken. Wer tagsüber das Haus verlässt, sollte die Heizung nicht ganz abschalten, sondern auf eine niedrige, aber konstante Stufe stellen. Eine dauerhaft niedrige, aber nicht ausgekühlte Temperatur ist die sicherere Wahl, weil feuchte Wände nach einer vollständigen Abkühlung nur langsam wieder trocknen. Ein Blick auf die Thermostate lohnt sich deshalb schon vor der ersten Kälteperiode.

Typische Fehler, die Schimmel begünstigen

Viele Feuchteschäden entstehen nicht durch einen einzelnen Fehler, sondern durch Gewohnheiten, die sich über Wochen summieren. In der Praxis lassen sich die häufigsten gut benennen.

Die Liste ist keine Schuldzuweisung, sondern eine Prüfreihenfolge. Gehen Sie sie einmal durch, bevor Sie einen Gutachter beauftragen, denn viele Ursachen lassen sich mit wenigen Handgriffen abstellen. Bleibt der Befund trotz korrigierten Verhaltens bestehen, ist die Bausubstanz der wahrscheinlichere Grund.

Wer muss handeln: Mieter, Vermieter oder Eigentümergemeinschaft

Im Mietverhältnis gilt eine klare Reihenfolge, die viele Mieter zu spät kennen. Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, und dazu gehört die Beseitigung von Baumängeln, die Feuchte und Schimmel verursachen (§ 535 BGB). Entdecken Sie Schimmel, müssen Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen, sonst kann Ihnen ein Schaden angelastet werden, der bei rechtzeitiger Meldung vermeidbar gewesen wäre (§ 536c BGB). Ein Mangel, der die Nutzung erheblich einschränkt, berechtigt zur Minderung der Miete, und diese greift nach § 536 BGB kraft Gesetzes. Ihre Höhe richtet sich jedoch nach dem Einzelfall und ist kein fester Prozentsatz. Der Vermieter darf Sanierungsarbeiten grundsätzlich durchführen lassen, und Sie müssen diese dulden, soweit sie zumutbar sind (§ 555a BGB). Hinzu kommt die Mitwirkungspflicht: Wer nachweislich nicht lüftet und den Schimmel dadurch selbst verursacht, kann sich nicht allein auf die Bausubstanz berufen. Die Bewertung ist deshalb fast immer eine Frage des Gutachtens und nicht der Meinung.

Eigentum: Wer zahlt, wenn die Außenwand schuld ist

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, steht bei Schimmel vor einer anderen Frage. Die tragende Außenwand, die Fenster und das Dach gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, und über Sanierungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes. Ein einzelner Eigentümer kann nicht eigenmächtig eine Außenwand dämmen oder Fenster tauschen, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Die Verwaltung sollte deshalb schriftlich informiert werden, und ein Gutachten schafft eine belastbare Grundlage für die Beschlussfassung. Die Kosten eines solchen Gutachtens variieren je nach Umfang, Gebäude und Region erheblich. Im Einfamilienhaus trägt der Eigentümer die Sanierung ohnehin selbst, und hier lohnt sich eine Prüfung durch einen Sachverständigen besonders, bevor teure Maßnahmen beginnen. Eine Innendämmung ohne Fachplanung kann das Problem nur verlagern, weil die Wand dann an einer anderen Stelle auskühlt.

Schimmel entfernen: Was Sie selbst tun können

Kleine Flächen lassen sich mit geeigneten Mitteln und Schutzausrüstung selbst entfernen, solange die Ursache bereits beseitigt ist. Das Umweltbundesamt rät, ab einer Fläche von etwa einem halben Quadratmeter Fachleute hinzuzuziehen, weil sich Sporen beim Wischen in der Raumluft verteilen können. Oberflächen sollten trocken abgesaugt oder mit einem feuchten Tuch aufgenommen werden, wobei Sie Handschuhe und eine partikelfiltrierende Maske tragen. Stark befallene Tapeten und poröse Putze gehören in der Regel in den Restmüll und nicht zurück an die Wand. Befallene Textilien waschen Sie heiß und trocknen sie vollständig. Prüfen Sie danach nicht nur die sichtbare Stelle, sondern auch die Umgebung, insbesondere hinter Schränken und an Anschlüssen. Ein Anstrich mit Schimmelschutzfarbe überdeckt das Problem nur, solange die Feuchte bleibt, und darf deshalb nicht der erste Schritt sein. Achten Sie außerdem auf Schutzkleidung: Schutzbrille, Einweganzug und Handschuhe verhindern, dass Sporen auf Haut oder Haare gelangen. Arbeiten Sie möglichst mit geschlossener Tür, und lüften Sie die Nachbarräume, ohne den befallenen Raum mit einem Ventilator aufzuwirbeln. Ein Staubsauger mit HEPA-Filter eignet sich besser als ein Haushaltsmodell ohne Filter, und der Beutel sollte nach dem Einsatz im Restmüll verschwinden. Messen und dokumentieren Sie die betroffene Fläche vorab, denn verdeckte Schäden hinter Tapeten oder Verkleidungen zeigen sich oft erst beim Abnehmen. Dann ist die Sanierung meist aufwendiger als zunächst gedacht.

Wann ein Gutachter sinnvoll ist

Ein Gutachter lohnt sich, sobald die Ursache nicht eindeutig ist oder sich der Streit zwischen Mieter und Vermieter zuspitzt. Ein Sachverständiger für Schimmelpilz und Bauschäden misst Feuchte und Temperatur über einen längeren Zeitraum und prüft die Bauteile mit Wärmebildkamera oder Feuchtesonde. Er unterscheidet dabei zwischen Oberflächenschimmel durch Kondensation und Feuchte aus dem Mauerwerk, etwa durch aufsteigende Feuchtigkeit oder einen Rohrbruch. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob das Lüftungsverhalten allein ausreicht oder ob ein Eingriff in die Konstruktion nötig ist. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Region und sind keine Kleinigkeit, weshalb Sie vorab einen Festpreis oder einen schriftlichen Kostenvoranschlag anfragen sollten. Ein gutes Gutachten enthält Messwerte, Fotos, eine Ursachenbewertung und klare Empfehlungen, die sich einem Gericht oder einer Eigentümerversammlung vorlegen lassen.

Achten Sie bei der Auswahl auf Qualifikation und Unabhängigkeit. Ein Gutachter, der zugleich Sanierungsaufträge anbietet, hat ein eigenes Interesse am Ergebnis, und das sollte man offen klären. Bei Mietstreitigkeiten lohnt es sich, den Vermieter schriftlich zum Messtermin einzuladen, damit später niemand die Messung anzweifeln kann. Mietervereine und Verbraucherberatungen können eine erste Einschätzung geben, bevor Sie Geld ausgeben. Ein Gutachten ersetzt die Mängelanzeige nicht, denn die Anzeige nach § 536c BGB muss unverzüglich erfolgen und sollte nicht auf das Ergebnis warten. Halten Sie beides deshalb getrennt: die Anzeige an den Vermieter sofort, die Beauftragung des Gutachters nach Absprache.

Dokumentieren und Frist setzen

Bevor Sie die Miete mindern oder einen Brief an den Vermieter schreiben, dokumentieren Sie den Befund mit Datum, Fotos und Notizen zu Lüftung und Raumtemperatur. Eine solche Liste hilft im Streitfall mehr als jede Erinnerung, weil sie zeigt, wann der Schimmel auftrat und wie Sie darauf reagiert haben. Schreiben Sie den Vermieter per Einschreiben oder per E-Mail mit Lesebestätigung an, und nennen Sie die betroffene Stelle genau. Setzen Sie eine kurze Frist für die Prüfung, etwa zwei Wochen, und halten Sie fest, dass Sie sich die Minderung vorbehalten.